Kto musi zapłacić podatek - uwaga podatek od nieruchomości

Już za tydzień , a dokładnie do 15 marca, na konta gmin trzeba będzie przekazać pierwszą ratę podatku od nieruchomości. Dotyczy to zarówno właścicieli gruntów, budynków, budowli, mieszkań i garaży, jak i użytkowników wieczystych gruntów (za wyjątkiem rolników, którzy płacą przeważnie daninę w postaci podatku rolnego). Można szacować, że ponad 9,2 mln osób musi zapłacić podatek od nieruchomości jedynie z tytułu posiadania mieszkań. Zgodnie bowiem z danymi GUS w Polsce jest 13,4 mln mieszkań, z czego 69%, zgodnie ze statystykami Eurostatu, zamieszkują właściciele. Warto zauważyć, że właściciel przeciętnego mieszkania może być zobowiązany do zapłacenia podatku od nieruchomości z kilku tytułów:

1)    podatek naliczany od powierzchni lokalu mieszkalnego,
2)    podatek od powierzchni gruntu i części wspólnych budynku, w których posiada się udział jako właściciel mieszkania,
3)    podatek od powierzchni miejsca postojowego w garażu podziemnym (jeśli posiada się udział w hali garażowej jako odrębnej nieruchomości),
4)    podatek od powierzchni gruntu i części wspólnych budynku, w których posiada się udział jako współwłaściciel hali garażowej.

Bez decyzji nie ma podatku

Obliczenie wysokości daniny nie jest zatem proste. Na szczęście kwoty podatku od nieruchomości – w przeciwieństwie do podatku dochodowego – nie trzeba obliczać samemu. Dla osób fizycznych jest ona określana w drodze decyzji wydawanej przez gminę. Po stronie podatnika pozostaje tylko obowiązek poinformowania gminy w terminie 14 dni, że np. stał się właścicielem mieszkania, a co za tym idzie, powinien płacić podatek od nieruchomości. 

Podatek na podstawie decyzji jest płatny w ratach do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Ale uwaga! Jeśli gmina nie wyda decyzji ustalającej wymiar podatku, to podatnik nie musi go płacić. Natomiast gdy gmina wyda decyzję spóźnioną, zaległy podatek trzeba zapłacić najpóźniej w ciągu 14 dni od doręczenia decyzji (zgodnie z regulacjami ordynacji podatkowej). Gdyby więc osoba fizyczna została właścicielem mieszkania w 2011 r., a gmina zwlekała z wydaniem stosownych decyzji, które podatnik otrzymałby dopiero 14 maja 2012 r., to podatnik miałby czas do 28 maja, aby zapłacić podatek za cały 2011 r. i dwie pierwsze raty za 2012 rok. Kolejne raty należy już płacić zgodnie z decyzją wydaną na rok 2012, a więc do 15 września i 15 listopada. 

Stawka zależy od wykorzystania

Otrzymując decyzję o podatku warto oczywiście sprawdzić, czy gmina właściwie wyliczyła wysokość daniny. Stawki podatku są ustalane przez rady gmin, ale nie mogą przekroczyć stawek maksymalnych ustalanych przez Ministra Finansów. Informacje o obowiązujących na danym terenie stawkach można otrzymać w gminie, ale za 2012 r. nie może ona żądać za metr mieszkania więcej niż 0,70 zł. W przypadku sklepu może to być maksymalnie 21,94 zł rocznie, a garażu 7,36 zł za metr rocznie. 

Gros podatku za garaż

Rozważmy więc konkretny przypadek. Osoba fizyczna posiada prawo własności do 50-metrowego mieszkania i 15-metrowego miejsca postojowego w garażu podziemnym. W związku z tym właścicielowi przysługuje też udział w gruncie pod budynkiem w łącznej wysokości 65/1500. Działka ma 3000 m kw. W częściach wspólnych o powierzchni 200 m kw. (np. korytarze czy hall wejściowy) właściciel mieszkania posiada udział na poziomie 50/1200, a w hali garażowej o powierzchni 300 m kw. 15/300. Jakiej wysokości daninę musiałby zapłacić taki podatnik, gdyby stawki podatku od nieruchomości w 2012 r. zostały przez gminę ustalone na maksymalnym dopuszczalnym poziomie? 

Samo mieszkanie kosztowałoby 35 złotych rocznie, ale już miejsce postojowe aż 110,4 zł. Zgodnie bowiem z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 lutego 2012 r., gdy garaż jest odrębną nieruchomością, a nie częścią wspólną budynku, trzeba zastosować stawkę jak dla pozostałych budynków lub ich części (maksymalnie 7,36 zł za m kw. rocznie), a nie taką jak dla mieszkań (0,7 zł za m kw. rocznie). Pozostaje jeszcze kwestia podatku od udziału w częściach wspólnych budynku. Przyjęliśmy, że jest to budynek mieszkalny (stawka 0,7 zł za metr rocznie), w którym udział właściciela mieszkania jest na poziomie zaledwie 50/1200, a co za tym idzie, danina wyniesie zaledwie 6 zł rocznie. Ostatnim elementem jest udział w prawie własności do gruntu. Trzeba tu zastosować stawkę 0,43 zł za metr rocznie oraz uwzględnić fakt, że udział właściciela mieszkania w prawie do gruntu wynosi 65/1500. W efekcie z tego tytułu gminie należeć się będzie 56 zł rocznie. W sumie można oszacować, że gdyby zastosować maksymalne stawki podatku od nieruchomości, właściciel dwupokojowego mieszkania z miejscem postojowym musiałby się liczyć z koniecznością zapłacenia daniny w wysokości prawie 210 zł w skali roku.

Spółdzielca nie płaci sam

Taki podatek musiałby zapłacić właściciel, a ile byłoby to w przypadku osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Tyle samo, ale daninę tę będzie faktycznie wpłacała na rachunek gminy spółdzielnia. Jej członkowie wpłacają bowiem te kwoty w ratach w comiesięcznych czynszach. 

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker