Na wynajmie mieszkań studentom można zarobić
Średnia rentowność najmu mieszkań najtańszych, jest wyższa od średniej rynkowej – wynika z obliczeń Open Finance. Nie jest tajemnicą fakt, że właśnie najtańszych mieszkań poszukują studenci.
Mimo że studenci to klienci nielojalni i często wynajmują mieszkania tylko w trakcie roku akademickiego (co oznacza dla właściciela brak przychodów w okresie wakacji), wynajmowanie mieszkań właśnie im, może dać wyższą od przeciętnej (dla rynku najmu mieszkań) stopę zwrotu.
Do takiego wniosku doprowadziło nas porównanie ogłoszeń o wynajmie i transakcyjnych cen sprzedaży mieszkań. Pod uwagę wzięliśmy 25 proc. ofert najmu mieszkań o najniższych oferowanych cenach wychodząc z założenia, że właśnie takich lokali będą poszukiwać studenci. Dodatkowo ceny najmu zbiliśmy o 5 proc., zakładając sukces w negocjacjach z właścicielami mieszkań, uwzględniliśmy też koszty czynszu dla administracji i fakt, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 10 miesięcy w roku.
Aby obliczyć rentowność najmu, z bazy cen transakcyjnych wyjęliśmy 25 proc. najtaniej przeprowadzanych transakcji i porównaliśmy je z możliwymi do osiągnięcia dochodami z najmu.
Okazuje się, że rentowność najmu mieszkań najtańszych (tak pod względem ceny wynajmu, jak ceny zakupu) jest wyższa od średniej rentowności najmu liczonej dla całego rynku. Stąd zatem tytułowy wniosek.
Rentowność najmu mieszkań najmniejszych na tle całego rynku
miasto | najtańsze mieszkania | cały rynek | ||||
cena m2 | stawka najmu | rentowność netto | cena m2 | stawka najmu | rentowność netto | |
Gdańsk | 4532 zł | 27,14 zł | 4,42% | 5514 zł | 30,06 zł | 4,37% |
Kraków | 5312 zł | 28,50 zł | 3,78% | 6463 zł | 30,98 zł | 3,68% |
Poznań | 4670 zł | 26,60 zł | 4,18% | 5687 zł | 28,17 zł | 3,91% |
Warszawa | 6367 zł | 37,09 zł | 4,20% | 7964 zł | 42,63 zł | 4,24% |
Wrocław | 5033 zł | 31,67 zł | 4,57% | 6257 zł | 32,70 zł | 4,06% |
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za lipiec; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z lipca obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
Student na Swoim?
Wielu rodzicom zakup mieszkania dla studiującego dziecka może wydawać się decyzją pochopną. Słusznie – do listy argumentów przemawiających za odłożeniem takiej decyzji przynajmniej o kilka lat, możemy doliczyć także czynniki biznesowe.
Aby dojść do takiego wniosku porównaliśmy koszty odsetek od kredytu z kosztami wynajmu mieszkania. Uwzględniliśmy fakt, że raty kredytów trzeba płacić przez 12 miesięcy w roku, a na właścicielu ciąży też obowiązek uiszczania opłat dla administracji. Natomiast student w roli najemcy może wynająć mieszkanie na 10 miesięcy w roku, czynsz zaś płaci za niego właściciel (jest wliczony w stawkę najmu). Okaże się więc – biorąc pod uwagę średnie metraże 25 proc. najtańszych mieszkań i 25 proc. najniższych stawek najmu – że raty odsetkowe będą w skali roku wyższe o 4-5 tys. złotych od kosztów wynajęcia mieszkania w przypadku kredytów złotowych. W przypadku kredytów w euro można mówić o kosztach porównywalnych, ale w dużym stopniu zależnych od kursu samego euro.
Porównanie kosztów najmu z kosztami kredytu
miasto | roczny koszt najmu | roczna suma rat odsetkowych PLN | koszt najmu minus suma rat (PLN) | roczna suma rat odsetkowych EUR | koszt najmu minus suma rat (EUR) |
Gdańsk | 12 000 zł | 16 054 zł | -4054 zł | 10 998 zł | 1002 zł |
Kraków | 11 400 zł | 16 559 zł | -5159 zł | 11 405 zł | -5 zł |
Poznań | 10 000 zł | 14 104 zł | -4104 zł | 9638 zł | 362 zł |
Warszawa | 16 000 zł | 20 231 zł | -4231 zł | 13 935 zł | 2065 zł |
Wrocław | 13 000 zł | 17 288 zł | -4288 zł | 11 963 zł | 1037 zł |
Źródło: Open Finance
Gdyby zaś finansować zakup gotówką, a nie kredytem, naturalnie można osiągnąć spore oszczędności nie płacąc nikomu ani za wynajem mieszkania, ani odsetek od kredytu. Tyle, że dla takiej formy inwestycji także istnieją alternatywy. Np. zamiast kupić mieszkanie, można kupić obligacje skarbowe. Porównując skalę oszczędności z możliwymi do uzyskania odsetkami, przekonamy się, że bilansują się one mniej więcej na zero. Warto w tym momencie dodać, że nie uwzględniliśmy kosztów transakcyjnych zakupu mieszkania (koszt nabycia obligacji wynosi 0 PLN), trudno zatem wskazać zakup mieszkania za gotówkę jako świetne rozwiązanie. Niewiadomą pozostaje wprawdzie zmiana ceny samego mieszkania, ale nie spodziewamy się w najbliższym czasie wyraźnego wzrostu cen, który mógłby przeważyć za zakupem mieszkania dla studenta.
Kupić czy wynająć?
miasto | wartość mieszkania | odsetki z obligacji (netto) | roczny koszt najmu | różnica |
Gdańsk | 273 626 zł | 11 525 zł | 12 000 zł | -475 zł |
Kraków | 278 885 zł | 11 747 zł | 11 400 zł | 347 zł |
Poznań | 241 685 zł | 10 180 zł | 10 000 zł | 180 zł |
Warszawa | 340 653 zł | 14 348 zł | 16 000 zł | -1652 zł |
Wrocław | 288 114 zł | 12 135 zł | 13 000 zł | -865 zł |
Źródło: Open Finance
Emil Szweda, Open Finance
Dołącz do dyskusji: Na wynajmie mieszkań studentom można zarobić