Ceny mieszkań są wynikiem gry popytu i podaży. Zmiany zasad opodatkowania były w przeszłości przyczyną gwałtownego wzrostu popytu, a ważną rolę w pobudzaniu go spełniły strategie reklamowe deweloperów oraz media. Zmiana stawki podatku VAT w 2002 roku na 7% była znacząco większa i spowodowała w 2001 roku sztuczne skumulowanie popytu z lat następnych. Jednak w konsekwencji kryzysu wzrost cen w 2002 roku był niższy niż wzrost VAT.
Kolejna zmiana stawek, polegająca na podniesieniu VAT na materiały budowlane z 7% do 22% w związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej z księgowego punktu widzenia nie powinna była mieć żadnego wpływu na ceny mieszkań, pominąwszy nieznaczny efekt zwiększenia kosztów finansowych inwestycji. Jednak w wielu przypadkach już na początku 2003 roku deweloperzy w swoich działaniach promocyjnych sugerowali podejmowanie szybkich decyzji o zakupie w celu uniknięcia ryzyka wzrostu ceny. W konsekwencji nastąpił silny wzrost popytu, przekładający się na wzrost cen, podtrzymany później kilkuletnim okresem dobrej koniunktury.
Podobnie, pojawiają się ostatnio głosy zachęcające do podejmowania szybszych decyzji zakupowych, jeszcze przed wprowadzeniem wyższego VAT. Warto zatem podkreślić, że w przypadku najbardziej typowych mieszkań kupowanych obecnie na rynku warszawskim, których cena kształtuje się w granicach 300-400 tys. zł brutto, wzrost VAT o 1% powinien oznaczać wzrost ceny mieszkania o ok. 2,8- 3,7 tys. zł. Nie wydaje się, żeby wzrost ten miał istotne znaczenie dla zawieranych w najblizszych miesiącach transakcji. Kwota ta może co prawda zmniejszyć maksymalną powierzchnię nabywanego mieszkania o ok. 0,5 m. kw., ale z drugiej strony jest to znacznie mniej niż typowa tolerancja zmiany powierzchni użytkowej dopuszczona w umowach o wybudowanie mieszkania. Ponadto kwota ta mieści się w granicach negocjowanych obecnie upustów, zaś miesięczna rata kredytowa przeciętnego kredytu w PLN wzrosłaby w konsekwencji zmiany VAT jedynie o ok. 18 zł.
Inne racjonalne przesłanki nie są już tak jednoznaczne, trudno bowiem ocenić pośredni wpływ podwyżki podatku. Z jednej strony podnosi ona pośrednio niektóre koszty działalności deweloperskiej. Z drugiej jednak, działa ograniczająco na popyt, zwiększając koszty utrzymania w rodzinach potencjalnych nabywców. Wzrost VAT może także oddziaływać proinflacyjnie, a w konsekwencji wyższe koszty kredytu wpłyną ograniczająco popyt.
Wydaje się zatem, że najprawdopodobniej ten krok nie będzie miał zasadniczego wpływu na koszty działalności deweloperskiej. Odrębną sprawą jest to, jaki efekt psychologiczny spowoduje ta podwyżka. Należy bowiem podkreślić, że wzrost popytu kreowany obawami o konsekwencje nowej stawki VAT może mieć znacznie większy wpływ na cenę mieszkań, niż samo podniesienie podatku.
Dlatego też w interesie wszystkich uczestników rynku, powoli wychodzącego z kryzysu lat 2008-2009, będzie uniknięcie kolejnej destabilizacji, której zapobiec można przede wszystkim poprzez rzetelną informację o skutkach podwyżki stawek VAT.
Paweł Sztejter, Partner w firmie doradczej REAS
