SzukajSzukaj
dołącz do nasFacebookGoogleLinkedinTwitter

Ranking kredytów mieszkaniowych - wrzesień 2006 r.

Katastroficzne przepowiednie na razie się nie ziściły - mimo wejścia w życie ograniczeń w zakresie udzielania kredytów walutowych nadal chętnie i dużo pożyczamy na mieszkania.

Najbliższe miesiące mogą być równie gorące jak czerwiec. W ramach „wspierania” budownictwa rząd zafundował nam likwidację ulgi odsetkowej oraz zmianę zasad opodatkowania w przypadku sprzedaży mieszkania – z zakupem będą musieli pospieszyć się do końca roku mieszkaniowi inwestorzy, którzy chcą po 5 latach zainkasować zysk ze sprzedaży do kieszeni bez dzielenia się z fiskusem.

Przed końcem roku pojawi się dotowany przez Państwo kredyt, za który rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci będą mogły kupić tanie mieszkania o niewielkim metrażu lub oszczędnie zbudować dom. Rozwiązanie to nie będzie powszechnie dostępne choćby z uwagi na ustalenia granicznej ceny metra nieruchomości, której zakup lub budowa uprawnia do dopłat. W większości dużych miast oznaczać to będzie ulgę dla nabywców mieszkań w dzielnicach peryferyjnych. Trudno też oczekiwać od deweloperów, że z okazji wprowadzenia dopłat zaczną więcej budować tanich mieszkań. Choćby dlatego, że świetnie sprzedają im się te droższe, a samo wprowadzenie dotacji nie zwiększy zdolności nabywczych osób, których dzisiaj nie stać na kredyt (zdolność kredytowa w małym stopniu zależy od oprocentowania).

Tak czy inaczej wszystko wskazuje na kolejną wielką kumulację kredytów. A skoro tak, warto przygotować się na tę okoliczność przyglądając się bliżej ofertom banków, które będą rywalizować o nasze względy. W kolejnej edycji rankingu kredytów mieszkaniowych przygotowanym przez Expandera jak zwykle sprawdzamy ceny kredytów w najpopularniejszych walutach (złotówka i frank szwajcarski). Porównamy też hojność banków, a więc to ile są skłonne pożyczyć przy określonych dochodach. Studenci znajdą informacje o tym, które banki mogą być dla nich szczególnie atrakcyjne, a Polacy pracujący za granicą dowiedzą się czy mają szanse na zakup mieszkania w Polsce, a jeśli tak to na jakich warunkach.

Franki nadal górą

Zacznijmy od oprocentowania – to najważniejszy parametr brany pod uwagę przez osoby szukające kredytu mieszkaniowego. - Druga połowa roku to próba nerwów dla tych co pożyczyli franki szwajcarski lub poważnie zastanawiają się nad tą walutą. Złotówka co prawda się umacnia jednak szwajcarski bank centralny bez litości podnosi stopy procentowe w ślad za Europejskim Bankiem Centralnym. To oczywiście przekłada się na ceny kredytów – mówi Tymoteusz Tonkiel, doradca finansowy w Expanderze.

Bazą dla ustalania koszty kredytu w CHF jest koszt po jakim banki sobie nawzajem pożyczają tę walutę – indeks LIBOR. Banki wybierają najczęściej jego 6-miesięczną wersję. I tak, na początku roku LIBOR 6-miesięczny wynosił 1,2 proc. a teraz już 1,8 proc. Do końca roku może przekroczyć 2 proc. Do tego wskaźnika banki doliczają swoje marże – najczęściej są one stałe w całym okresie spłaty. W efekcie nawet przy relatywnie niskiej marży rzędu 1,5 pkt proc. oprocentowanie kredytu w CHF sięga 3,5 proc. (jeśli w jakimś banku oprocentowanie jest znacznie niższe oznacza to, że mógł „nie zdążyć” go zaktualizować i wkrótce nastąpi podwyżka). Do tego dochodzi koszt widełek kursowych  i mamy kredyt w cenie ok. 4 proc. A od 5 proc. zaczynają się oferty w złotówkach pozbawione ryzyka kursowego.

Czy to oznacza, że frank nie ma już racji bytu? Niekoniecznie. Wszystko wskazuje na to, że na początku przyszłego roku także w Polsce zaczną rosnąć stopy procentowe i w górę pójdą ceny kredytów w złotówkach. Polska nie będzie wiecznie oazą niskiej inflacji – szczególnie przy tak dynamicznym wzroście PKB jaki osatatnio obserwujemy.

A w dłuższej perspektywie? Franki kredytobiorcy powinni wyjść na swoje. Oto kilka argumentów przygotowanych przez doradców finansowych Expandera: • za kilka lat Polska będzie w strefie euro a wspólna waluta i frank szwajcarski są ze sobą silnie związane i ryzyko kursowe dla kredytobiorcy zarabiającego euro i spłacającego franki jest minimalne • stopy procentowe w Szwajcarii były zawsze o 1-1,5 pkt proc. niższe niż w strefie euro i jednocześnie zmieniały się praktycznie zawsze w tym samym kierunku (korelacja ok. 95 proc.) • marże polskich banków w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich są bardzo niskie, niższe nawet niż w Szwajcarii • najbliższe kilka lat to najprawdopodoniej dalszy wzrost wartości nieruchomości w Polsce - mieszkanie, które podrożało o kilkadziesiąt procent w ciągu kilku lat jest polisą na wypadek wzrostu kursu waluty kredytu.

Przyjrzyjmy się ofertom banków. W poniższej tabeli zebraliśmy stawki oprocentowania kredytów w CHF i PLN dla różnych założeń. Obok samych stawek podajemy marże – jest to to o tyle istotne, że banki z różnią częstotliwością i wg różnych zasad aktualizują oprocentowanie. W efekcie większe znacznenie ma poziom marży, bo stopa bazowa (a więc najczęściej opisany wyżej LIBOR 6-miesięczny) prędzej czy później dopasuje się do aktualnego poziomu rynkowego. Warto zauważyć, że już praktycznie wszystki banki zdecydowały się ustalać oprocentowanie wg systemu: rynkowa stopa procentowa powiększona o marże. Alternatywnym rozwiązaniem było ustalanie cen kredytów przez zarząd banku. Ta ostatnia opcja mogłaby być potencjalnie niekorzystna dla klientów. Z początkiem września wycofał się z niej mBank, decyzja MultiBanku jest pewnie kwestią czasu (wcześniej ten krok wykonały m.in. Santander Consumer Bank, ING Bank Śląski i Pekao SA).

Przykład 1: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 150 tys. zł

Przykład 2: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 200 tys. zł

Przykład 3: Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 300 tys. zł

Przykład 4: Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 400 tys. zł

 We wszystkich przykładach okres spłaty 20 lat

TABELA. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych

Legenda:

M:1 – marża 1 pkt proc.

D – oprocentowanie ustalane decyzją zarządu

(1) w pierwszym roku M: 0,9

(2) kredyt w walucie obcej tylko dla klientów posiadających aktywa w tej walucie co najmniej w wysokości kwoty kredytu i/lub klientowi z segmentu Platinum

(3) w pierwszych dwóch latach M:0,5

(4) w pierwszych 5 latach spłaty M:0,75

(5) w pierwszym roku M:0,25

(6) kredyt Perspektywa

(7) M:1 po spłacie przez kredytobiorcę różnicy między wymaganym wkładem własnym (20 proc.) a wniesionym

(8) marża jest obniżana o 0,2 pkt proc. za każdy produkt z oferty banku – łącznie maksymalnie o 1 pkt proc., przy czym minimalna marża wynosi 0,5 pkt proc.

(9) w pierwszym roku marża 0,4

(10) w pierwszym roku lub pierwszych dwóch latach M:0,5

Mniej we frankach

Obowiązująca od lipca Rekomendacja S podcięła nieco skrzydła bankom. Przed zmianami ten sam kredytobiorca mógł dostać wyższą kwotę kredytu wybierając szwajcarską walutę – w najgorszym wypadku dostał tyle samo co w złotówkach. Teraz jest odwrotnie. W poniższej tabeli zebraliśmy maksymalne kwoty kredytu dla dwóch kredytobiorców.

Kredytobiorca 1: 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 2500 zł netto (umowa o pracę na czas nieokreślony), miejsce zamieszkania: miasto 100 tys. mieszkańców, brak innych kredytów, samochód. Cel: zakup mieszkania o powierzchni 70 m.wk.

Kredytobiorca 2: Singiel z Warszawy o dochodach 3500 netto (umowa o pracę na czas nieokreślony). Brak innych kredytów, brak samochodu. Posiada kartę kredytową o limicie 5000 zł (regularnie spłaca całe zadłużenie co miesiąc). Cel: zakup 50-metrowej kawalerki.

W obu przypadkach w grę wchodzi kredyt o 20-letnim okresie spłaty i z maksymalnie niskim wkładem własnym (a więc najczęściej na 100 proc. wartości nieruchomości)

TABELA. Maksymalna kwota kredytu (tys. zł)

 

* w nawiasach podajemy maksymalne kwotę kredytu dla tych samych założeń oferowane przez wybrane banki w marcu 2006 roku.

(1) kredyt w walucie obcej tylko dla klientów posiadających aktywa w tej walucie co najmniej w wysokości kwoty kredytu i/lub klientowi z segmentu Platinum

(2) z kartą kredytową mBanku, z kartą innego banku odpowiednio: 251,2 (PLN) i 209,3 (CHF)

Powrót z Londynu

Polacy masowo wyjeżdżają do pracy za granicą. Jednocześnie większość z nich zakłada powrót do Polski w perspektywie kilku lat. Często już teraz rozważają zakup nieruchomości w kraju. Niestety wiele osób robi błąd – stara się uzbierać pieniądze na mieszkania by za wszelką ceną uniknąć kredytu. Może to także wynikać z przeświadczenia, że banki nie będą skłonne kredytować takiego zakupu.

- Ta strategia przypomina ściganie pociągu ekspresowego zdezelowanym trabantem – w sytuacji kiedy ceny nieruchomości w Polsce rosną w tempie 15 rocznie odkładania decyzji o zakupie oznacza, że za kilka lat będzie na stać na mniejsze lub gorzej zlokalizowane mieszkanie. W tej chwili na przykład rata kredytu na zakup 2-pokojowego mieszkania we Wrocławiu to wydatek taki sam jak miesięczny bilet na londyńskie metro – mówi Patrycja Skotnicka z Expandera.

Kredyt na zakup mieszkania w Polsce musi być zaciągnięty w polskim banku. Nie ma co prawda prawnych barier, by inwestycję skredytował bank brytyjski jednak w praktyce jest to niemożliwe. Żaden bank w Londynie nie zaakceptuje hipoteki na polskiej nieruchomości jako zabezpieczenia. Nie jest to jednak wielka strata – oferty polskich banków są znacznie bardziej konkurencyjne. Przyjrzyjmy się im.

Kredyty w funtach brytyjskich można znaleźć w ofercie tylko trzech banków: MultiBanku, BZ WBK i BPH przy czym ten ostatni zaoferuje tę walutę tylko swoim „platynowym” klientom ewentualnie osobom korzystającym z bankowości private lub personal o ile osiągają dochody w funtach. W przypadku spłaty rat w GBP ważne jest by bank przyjmował bezpośrednio tę właśnie walutę bez przeliczania na złotówki i ponownie n funty. Taka możliwość jest w BZ WBK oraz BPH (o ile zostało to zapisane w umowie).

Pytanie jednak czy kredyt w funtach to rzeczywiście najlepsze rozwiązanie? - W tej chwili z uwagi na wysokie stopy procentowe w Wielkiej Brytanii oprocentowanie funtowych kredytów sięga 7 proc. Polak osiągający dochody w funtach może zastanowić się kredytem we frankach szwajcarskich – ryzyko kursowe jest nieco ograniczone z uwagi na to że obie waluty są silnie skorelowane z euro – podkreśla Patrycja Skotnicka.

Sprawdziliśmy jaką kwotę banki będą skłonne pożyczyć komuś kto zarabia na rękę 1000 funtów miesięcznie (pensja wyliczona przy stawce godzinowej nieco wyższej niż minimalne 4,85 GBP).  Zróżnicowanie jest bardzo znaczne. W BZ WBK może uzyskać 190 tys. zł kredytu, w Nordei 350 a w Santander Consumer Banku aż 600 tys. zł.

Kredytów Polakom pracujący za granicą nie udziela tylko Bank Pocztowy. Raiffeisen Bank ogranicza swoją ofertę do osób zatrudnionych w zagranicznych filiach polskich firm, które płacą podatki w Polsce. Polbank kredytuje takich klientów na zasadzie odstępstwa. ING Bank Śląski wymaga 3 lat stażu (umowa na czas nieokreślony) od Polaków pracujących za granicą, a Millennium pożycza maksymalnie 80 proc. wartości nieruchomości. Część banków oferuje swoje kredyty tylko osobom pracującym na ternie Unii Europejskiej.
 

Praktycznie wszystkie banki biorące udział w rankingu prezentują takim klientom swoją standardową ofertę – chodzi min. o maksymalną kwotę kredytu w relacji do wartości nieruchomości czy okres spłaty. Pewnym utrudnieniem dla kredytobiorców może być konieczność dostarczenia bankowi dokumentów poświadczających dochód przetłumaczonych przez tłumacza przysięgłego. Jest to też dodatkowy koszt.

Większość banków wymaga dostarczenie przetłumaczonej dokumentacji jednak są wyjątki. BZ WBK akceptuje dokumenty w oryginale jeśli są po angielsku, a niektóre dokumenty także w jez. niemieckim i francuskim. Niemieckie i angielskie dokumenty akceptuje Deutsch Bank PBC, Fortis i GE Money Bank – w jęz. angielskim.

Warto pamiętać, że Polak pracujący za granicą będzie musiał w większości przypadków notarialnie ustanowić pełnomocnika, do którego bank będzie dostarczał korespondencję związaną z kredytem.

Bez zbędnych kosztów

Studenci wkrótce wrócą z wakacji. Część może chcieć zamienić stancję czy akademik na własne cztery ściany. Tym bardziej że część mieszkania można wynająć rekompensując koszt raty kredytu. Jeśli rodzice nie chcą bądź nie są w stanie pomóc pozostaje zaciągnięcie kredytu we własnym zakresie. Istotne jest, by bank odpowiednio liberalnie oceniał zdolność kredytową (patrz tabela we wcześniejszej części rankingu).

Ważne są jednak także inne parametry oferty. - Bank idealny dla studenta powinien pożyczać bez prowizji, z możliwie niskim kosztem ubezpieczenia niskiego wkładu (student nie ma oszczędności – kredytuje całe mieszkanie) oraz na długo (student chce rozłożyć spłatę na wiele lat – jak zacznie więcej zarabiać to rozważny przyspieszenie spłaty zadłużenia żeby zdążyć przed emeryturą) – mówi Tymoteusz Tonkiel z Expandera.

Poniższa tabela prezentuje łączny koszt jaki poniesie kredytobiorca pożyczając 200 tys. zł na zakup mieszkania o takiej wartości (okres spłaty 20 lat). W większości przypadków ten kosz to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu – pobierane jest najczęściej od kwoty kredytu przekraczającej 80 proc. wartości nieruchomości (w naszym przypadku: 40 tys. zł). W niektórych bankach ten próg powyżej którego bank nalicza składkę jest ustawiony wyżej lub niżej, może być także zróżnicowany w zależności od waluty – co oznacza niższe lub wyższe koszty ubezpieczenia. Prezentujemy również maksymalny okres spłaty oraz informacją o tym czy konieczne jest prowizja czy można jej uniknąć (koszt prowizji to kilka tysięcy złotych).

TABELA. Kredyty dla studentów (zielonym kolorem oznaczyliśmy banki wyróżniające się pod względem trzech wybranych parametrów)

* w przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu zakładamy minimum 3 letni okres ubezpieczenia; kredyt w PLN

Newsletter WirtualneMedia.pl w Twojej skrzynce mailowej

Dołącz do dyskusji: Ranking kredytów mieszkaniowych - wrzesień 2006 r.

0 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiekz postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl