Najnowsza oferta banków nie zmieniła obrazu rynku

3-miesięczny WIBOR, od którego w większości banków zależy oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, wynosił dwa miesiące temu 5,14%. Wyraźny spadek stopy WIBOR nastąpił z początkiem września, kiedy jej poziom zszedł poniżej 5%. Dziś stawka wynosi 4,96%, zatem jest o 0,18 pkt. proc. niższa niż przed dwoma miesiącami. Gdyby zmiana WIBOR-u automatycznie przekładała się na oprocentowanie kredytów w bankach, w wyniku takiej korekty rata kredytu na 300 tys. zł (oprocentowanie 6,37%, 30 lat spłaty) obniżyłaby się o 35 zł. 

Oprocentowanie kredytów na razie rośnie 

Takiego efektu póki co jednak nie widać. Przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, obliczane przez Home Brokera na podstawie ofert poszczególnych banków, wynosi obecnie 6,37% i jest identyczne, jak w sierpniu. Poziom ten jest co prawda minimalnie niższy niż w lipcu (6,4%), ale za to wyższy niż w czerwcu, gdy WIBOR wynosił ok. 5,1% (przeciętne oprocentowanie było wtedy na poziomie 6,3%, a miesiąc wcześniej – 6,1%). Generalnie rośnie ono od drugiego kwartału 2011 r., z poziomu ok. 5,5%.

Notowania kontraktów FRA sugerują, że za pół roku WIBOR będzie na poziomie 4,14%, a za dziewięć miesięcy zjedzie poniżej 4% (dokładnie do 3,97%). Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby spadek raty z naszego przykłady odpowiednio o 158 zł i 190 zł. W takim horyzoncie kredytobiorcy mają już szanse odczuć obniżki, o ile banki nie podniosą marż kredytowych. Aktualizacja stopy WIBOR następuje bowiem w bankach z reguły co trzy miesiące, choć są i takie, które aktualizują ją co pół roku. Takie „opóźnienie” jest niekorzystne, gdy stopy procentowe spadają, ale za to pomaga odsunąć efekt rosnącej raty, gdy WIBOR idzie w górę.

Źródło: banki, stan na maj 2012 r.

… a zdolność spada 

Przeciętna marża obowiązująca we wrześniu wynosi 1,27% (300 tys. zł, 25% wkładu własnego) i jest minimalnie wyższa niż w sierpniu (1,23%). Z kolei zdolność kredytowa 3-osobowej rodziny osiągające 5 tys. zł netto dochodu wynosi 356 tys. zł i jest minimalnie niższa niż w sierpniu 362 tys. zł. Gdyby zmiana stopy WIBOR automatycznie przekładała się na oprocentowanie kredytów w bankach, we wrześniu powinien być już odczuwalny wzrost zdolności kredytowej. Na ten efekt musimy jednak poczekać. Przypomnijmy, że ten rok przyniósł wyraźne obniżenie zdolności kredytowej. We wrześniu 2011 r. rodzina z naszego przykładu mogła liczyć średnio na 394 tys. zł, a w I półroczy ub.r. na ponad 400 tysięcy. W skali roku zdolność spadła więc o 38 tys. zł

Katarzyna Siwek, Home Broker