Rentowność najmu nadal w dół

Na spadek rentowności najmu w maju miał wpływ zarówno obserwowany wzrost transakcyjnych cen mieszkań jak i nieco skromniejsze oczekiwania właścicieli mieszkań wobec wynajmujących. Miesiące wiosenne są zwykle słabszym okresem dla posiadaczy mieszkań, którzy chcieliby je wynająć ze względu na kończące się semestry studenckie.

W porównaniu do kwietnia mediana stawek najmu za metr kwadratowy spadła w Gdyni, Łodzi i Wrocławiu, podczas gdy wzrosła w Gdańsku i Poznaniu, a w Warszawie i Krakowie nie zmieniła się. Wzorem ubiegłego roku można oczekiwać wzrostu stawek najmu w okresie wakacyjnym w miastach typowo turystycznych – takich jak Gdańsk.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2010 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za maj; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z maja obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Ale nie tylko posiadacze mieszkań wystawionych do wynajęcia mają powody do narzekania, bo rentowność na poziomie 3,87 proc. trudno uznać za zachęcającą do inwestycji. Równolegle w dalszym ciągu spada oprocentowanie lokat bankowych (mediana lokat rocznych z 34 banków to 4,8 proc.), oraz obligacji skarbowych, których oprocentowanie zależne jest od wysokości inflacji. Tak jak we wszystkich naszych zestawieniach (od września 2009 r.) najwyższą rentowność w kategorii bezpiecznych inwestycji dały 10-letnie obligacje skarbowe z zyskiem netto na poziomie 4,53 proc.

Oczywiście należy pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana mediana. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają nie brane tu pod uwagę czynniki takie jak okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania w czasie (dla przykładu indeks cen mieszkań wzrósł od czerwca 2009 r. o 3,9 proc. – gdyby tę zmianę doliczyć do rentowności najmu, wówczas wyraźnie przewyższałaby one konkurencyjne sposoby lokaty kapitału).

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.

W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.

Emil Szweda, Open Finance