Silny popyt na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce

Silny popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w ostatnich latach wpłynął na zwiększoną aktywność deweloperów w Polsce. W rezultacie w pierwszej połowie 2013 roku na rynek trafiło ponad 150 000 m kw. nowoczesnych powierzchni biurowych, natomiast do końca roku wielkość podaży może przekroczyć 300 000 m kw. Będzie to najwyższa wartość notowana od 2001 roku. Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie pozostał silny osiągając w pierwszej połowie 2013 roku blisko 230 000 m kw. Renegocjacje i przedłużenia umów najmu nadal były częstą praktyką rynkową. Renegocjacje przekroczyły 100 000 m kw. i stanowiły 31% całego popytu. Pojawienie się na rynku relatywnie dużej ilości nowo wybudowanej powierzchni wskaźnik pustostanów w Warszawie, w porównaniu do odnotowanego na koniec 2012 roku wzrósł o 1, 7 punkt proc. W wyniku zwiększonej konkurencji w pierwszej połowie 2013 roku zaobserwowaliśmy presję na stawki czynszu w Warszawie w budynkach zlokalizowanych w centrum (obecnie mieszczą się w przedziale 24 – 26 EUR za mkw.). Ambitne plany deweloperów na kolejne lata zostaną zweryfikowane przez tempo absorpcji nowoczesnej powierzchni biurowej, która zostanie dostarczona na rynek jeszcze w tym roku.

Rynek powierzchni handlowych w Polsce nadal intensywnie rozwija się. W pierwszej połowie 2013 roku na polski rynek trafiło ponad 230 000 m kw. nowych powierzchni handlowych. Tempo tego rozwoju jest jednak mniejsze niż w poprzednich półroczach i oznacza 12% spadek w stosunku do ilości oddanej powierzchni w pierwszej połowie 2012 roku i 26% w porównaniu do H1 2011. Pierwsza połowa 2013 roku charakteryzowała się wzrostem najwyższych stawek czynszowych w najlepszych obiektach handlowych, co nastąpiło po wygaśnięciu pięcioletnich umów najmu oraz procesów renegocjacji. Najwyższe stawki czynszowe w Warszawie utrzymały się na poziomie 100 EUR za m kw. za miesiąc, natomiast w innych głównych miastach kształtowały się na poziomie 43 – 50 EUR za m kw. za miesiąc.

W pierwszej połowie 2013 ukończonych zostało około 177 000 m kw. nowoczesnych powierzchni magazynowych, na skutek tego całkowita ilość powierzchni wzrosła do 7, 5 mln mkw. Popyt pozostaje na wysokim poziomie. W pierwszej połowie 2013 roku wyniósł blisko 820 000 mkw. Stopa pustostanów pozostała relatywnie stabilna utrzymując się na poziomie 10,7%. Główne stawki czynszowe pozostały niezmienione. Najwyższe czynsze były odnotowane w Warszawie w Strefie I i wynosiły od 4,0 do 5,25 EUR za mkw. za miesiąc.

Biorąc pod uwagę wysoki poziom podaży planowanych inwestycji biurowych na 2013 rok i kolejne lata, pomimo nadal silnego popytu, widoczna jest zwiększona konkurencja między właścicielami nowoczesnych projektów biurowych, co w naszej ocenie będzie miało wpływ na tymczasową presję na stawki czynszu i wzrost współczynnika pustostanów, mówi Kamila Wykrota, szefowa działu Analiz i Doradztwa, DTZ. Obecna aktywność deweloperów jest powiązana z silnym popytem na nowoczesne powierzchnie biurowe w ostatnich latach, więc oczekujemy dostosowania ich planów w dłuższym okresie w przypadku pogorszenia wskaźników w tym segmencie rynku. Dodatkowa weryfikacja tych ambitnych planów pojawi się ze strony sektora bankowego, który wraz z rozwojem tego rynku oraz zwiększoną awersją do ryzyka stał się naturalnym regulatorem aktywności deweloperskiej poprzez ograniczenia w skali współfinansowania nowych budów. Rynek handlowy rozwija się wolniej w porównaniu do poprzednich lat i rozwój ten w dużej mierze odbywa się w największych aglomeracjach, co wynika ze wzmożonej ostrożności deweloperów. Zakładamy, że roczna podaż powierzchni handlowych, z uwzględnieniem wszystkich formatów handlowych, w kolejnych latach wyniesie 550 000 – 650 000 mkw. rocznie. Polska nadal przyciąga zagranicznych operatorów handlowych, czego efektem jest pojawienie się ponad 20 nowych marek na rynku w roku 2013. Istotnym trendem na polskim rynku handlowym, gdzie przeważająca część zasobów jest starsza niż 10 lat, są procesy przebudowy, modernizacji i rozbudowy projektów, dodaje Kamila Wykrota.