Mieszkanie z przymusową hipoteką

Dla części banków nie jest problemem udzielenie kredytu na mieszkanie sprzedawane przez komornika. Również nieruchomości z wpisaną hipoteką przymusową mogą stanowić docelowe zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego. Warunek jest jednak taki, że udzielony kredyt ma spłacić wierzytelności zabezpieczone hipoteką przymusową.

Mieszkania, które trudno sprzedać

Do niedawna uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową było niemożliwe. Tego rodzaju wpis w księdze wieczystej sprawiał, że banki odmawiały udzielania kredytów na ich zakup.

- Banki bardzo ostrożnie podchodzą do zagadnienia udzielania kredytów na zakup takiej nieruchomości, ze względu na związane z tym ryzyko – uważa Marcin Żak, prawnik Home Broker. Dodaje, że problemy z uzyskaniem kredytu na zakup ograniczają popyt na tego typu nieruchomości.  Trzeba pamiętać, że zazwyczaj gdy dochodziło do transakcji, której przedmiotem była obciążona nieruchomość, kupujący musiał z własnej gotówki spłacić zadłużenie. Dopiero po wykreśleniu hipoteki przymusowej mógł ubiegać się o kredyt na pozostałą kwotę. Taka sytuacja przekładała się na znaczne obniżenie ceny nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową oraz znacznie komplikowała i wydłużała proces sprzedaży.

Czym jest hipoteka przymusowa?

Zgodnie z ustawą, hipoteka przymusowa jest zabezpieczeniem spłaty wierzytelności potwierdzonych tytułami wykonawczymi (na przykład wyrok sądu zaopatrzony w klauzulę wykonalności lub wynikające z postępowania administracyjnego). Tego rodzaju wpis w księdze wieczystej nieruchomości jest umieszczany bez uzyskania zgody właściciela. W określonych przypadkach hipoteka może objąć wszystkie nieruchomości dłużnika (hipoteka łączna).

Najważniejszą cechą hipoteki jest fakt, że daje nam pierwszeństwo zabezpieczenia przed innymi dłużnikami – chociaż jeżeli kilka wierzytelności zostało zabezpieczonych w ten sposób, o pierwszeństwie decydować będzie moment dokonania wpisu. Co więcej, wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie ulega przedawnieniu i jest wymagalna od każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Przeważnie w formie odstępstwa

Alior Bank jest pierwszym na rynku bankiem, który umożliwił zakup takich nieruchomości według standardowych procedur. Wymaga jednak, aby środki z udzielanego kredytu przeznaczone były na spłatę całości zadłużenia zabezpieczonego hipoteką przymusową. Inne banki również będą w stanie sfinansować taki zakup, tyle że na podstawie odstępstw od standardowych procedur. Dla Idea Banku hipoteka przymusowa nie jest problemem, ale pod warunkiem, że do księgi wieczystej nie będzie wpisane roszczenie egzekucyjne. Deutsche Bank, Getin Noble Bank i PKO BP deklarują, że taką sytuację rozpatrzą indywidualnie. Decyzja uzależniona będzie od tego, kto hipotekę przymusową wpisał oraz czy wartość mieszkania pozwoli na spłatę wszystkich długów. Ważne jest również to, aby docelowo hipoteka zabezpieczająca kredyt na zakup nieruchomości była w księdze wieczystej na pierwszym miejscu.

W praktyce – tylko pojedyncze przypadki

Doświadczenia doradców Home Broker pokazują, że tego typu transakcje na rynku zdarzają się bardzo rzadko, natomiast banki decydujące się na sfinansowanie zakupu nieruchomości obciążonych hipoteką przymusową nie piętrzą problemów. Doradcy przyznają też, że zdarzało im się uzyskać odstępstwa od standardowych procedur także w bankach, które oficjalnie odrzucają taką możliwość. Wymagają jednak wtedy przedstawienia dodatkowych dokumentów dotyczących przede wszystkim pozostałych potencjalnych długów sprzedającego np. zaległości podatkowych lub niezapłaconych składek na ubezpieczenia społeczne.

Przeprowadzana przez banki  szczegółowa analiza konkretnych przypadków wynika ze specyfiki zabezpieczenia wierzytelności omawianym rodzajem hipoteki. Z drugiej strony, jeszcze kilka lat temu banki kategorycznie odmawiały finansowania transakcji zakupu nieruchomości obciążonych w ten sposób. - Liberalizacja podejścia banków do tej kwestii z pewnością poprawi płynność na rynku tych nieruchomości – konkluduje Marcin Żak. Prognozuje też, że pozwoli ich właścicielom na uzyskiwanie wyższych cen sprzedaży z uwagi na większą dostępność kredytów na zakup takiej nieruchomości.

Arkadiusz Rojek
Home Broker