SzukajSzukaj
dołącz do nasFacebookGoogleLinkedinTwitter

ZUS ogranicza naszą zdolność kredytową

Bank pożyczy na mieszkanie nawet 70 proc. więcej osobom, które zmienią umowę o pracę na samozatrudnienie.

fot. Hossa

fot. Hossa

Dzięki niższym składkom płaconym do ZUS „na rękę” samozatrudnionego zostaje nawet o jedną trzecią więcej, niż gdyby świadczył on usługi na podstawie umowy o pracę. Znacznie wyższa zdolność kredytowa pozwala natomiast kupić mieszkanie większe, w lepszej lokalizacji i wyższym standardzie.

W wielu firmach rozpowszechnia się model zatrudnienia pracowników w formie działalności gospodarczej zamiast zwykłej umowy o pracę. Bez wątpienia ma to wpływ na rosnącą liczbę nowo zarejestrowanych jednoosobowych firm, których zgodnie z danymi GUS w ostatnich 2 latach otwarto ponad 0,5 miliona. Z jednej strony pozwala to na cięcie kosztów po stronie pracodawcy, a z drugiej – paradoksalnie – na wzrost wynagrodzenia po stronie zatrudnionego.

Ciemne i jasne strony samozatrudnienia

Taki model zatrudnienia polega na tym, że pracownik otwiera własną firmę i zamiast świadczyć usługi w formie umowy o pracę, świadczy je w ramach swojej działalności gospodarczej. Trzeba jednak pamiętać, że nie może to być zmiana sztuczna – nawet jeśli w umowie między przedsiębiorcami będzie zawarte oświadczenie, że nie jest ona umową o pracę, ale w rzeczywistości będzie miała taki charakter (praca wykonywana w wyznaczonym miejscu, czasie i pod kierownictwem pracodawcy), to może zostać podważona. Trzeba jednak zauważyć, że dla pracodawcy jest to tańsza forma zatrudnienia, która dodatkowo nie wymaga zachowania tylu formalności, co umowa o pracę. Dla nowego przedsiębiorcy takie rozwiązanie łączy się natomiast z koniecznością prowadzenia księgowości oraz odprowadzanie składek do ZUS i zaliczek na podatki. Wiele osób, przed przejściem na samozatrudnienie, odstrasza na przykład obawa przed mniejszą stabilnością zatrudnienia, brakiem urlopu, czy brakiem możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Podczas gdy pierwsze dwa czynniki zależą od standardów praktykowanych w konkretnej firmie, to już ostatni często okazuje się nieprawdą – banki udzielają bowiem kredyty hipoteczne osobom prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą na tych samych zasadach, co zwykłym osobom fizycznym. Ponadto zarobki „na rękę” przedsiębiorców są zazwyczaj wyższe, bo nie muszą oni płacić składek ZUS na tak restrykcyjnych zasadach, jak te obowiązujące pracowników.

Trzy miesiące samozatrudnienia i masz kredyt hipoteczny

W Idea Banku przedstawicielom wybranych zawodów wystarczą bowiem 3 miesiące prowadzenia firmy, żeby mogli zaciągnąć kredyt hipoteczny. Wraz z wydłużaniem tego okresu rośnie grono instytucji chcących dać przedsiębiorcy pieniądze na mieszkanie. Gdy firmę prowadzi się pół roku, można liczyć na kredytowanie w 4 instytucjach, a w 6 miesięcy później już w 11. Najbardziej konserwatywny - Deutsche Bank PBC - pozwoli zaciągnąć kredyt dopiero po 30 miesiącach działania firmy, oferując jednak jedną z najniższych marży na rynku.

O jedną trzecią więcej „na rękę” bez ZUS-u

Jedną z największych zalet samozatrudnienia jest wyższe wynagrodzenie pozostające „na rękę”. - Osoba osiągająca miesięczny dochód na poziomie 5 tys. zł netto przy umowie o pracę jest identycznym kosztem dla firmy co samozatrudniony wystawiający miesięczne faktury na kwotę 8,4 tys. zł netto. Różnica to składki ZUS płacone przy umowie o pracę zarówno przez pracownika jak i pracodawcę – tłumaczy Joanna Kołodziejczyk, dyrektor finansowy Home Broker. Trzeba oczywiście pamiętać, że pracodawca z tytułu przejścia pracownika na samozatrudnienie będzie chciał ograniczyć koszty jego wynagrodzenia. Ponadto sam zatrudniony od kwoty netto na fakturze musi jeszcze zapłacić podatek i składki ZUS. Ich minimalny poziom w 2010 roku wynosił 340,75 zł (obecnie jest to 356,44 zł) miesięcznie i był zarezerwowany dla początkujących przedsiębiorców - na pierwsze 24 miesiące ich działalności. Pozostali musieli płacić minimum 839,06 zł miesięcznie (obecnie z ubezpieczeniem chorobowym jest to 890,14 zł). Po zapłaceniu podatku na poziomie 19% dawało to w 2010 roku „na rękę” odpowiednio 6683,61 zł miesięcznie dla początkujących przedsiębiorców i 6259,30 zł w przypadku pozostałych przedsiębiorców. Osoba zarabiająca 5 tys. zł netto miesięcznie mogła więc otrzymać „na rękę” o jedną trzecią więcej przez pierwsze 24 miesiące samozatrudnienia. Po tym okresie różnica spadała do jednej czwartej. Banki nie pozostają na ten fakt ślepe. O ile więcej na zakup mieszkania są więc skłonne pożyczyć banki samozatrudnionemu w związku z tym, że z jego portfela uchodzi znacznie mniej funduszy w kierunku budżetu państwa?

Firmowa zdolność 40% wyższa

Przyjmując, że singiel chciałby zadłużyć się na 30 lat w rodzimej walucie, to jego zdolność kredytowa byłaby przeciętnie o 40% wyższa gdyby prowadził własną firmę. Pozostając na umowie o pracę z dochodem 5 tys. zł netto mógłby przeciętnie pożyczyć 460 tys. zł, podczas gdy przechodząc „na swoje” kwota ta podskoczyłaby do 642 tys. zł. Znacznie większa różnica w potencjalnej zdolności kredytowej występuje w Getin Noble Banku i ING Banku Śląskim. W pierwszym z nich początkujący przedsiębiorca mógłby pożyczyć blisko 732 tys. zł, a pracownik 427 tys. zł. W ING Banku Śląskim byłoby to odpowiednio 678 tys. zł i 416 tys. zł. Mniej przychylnym okiem na przedsiębiorców patrzą Pekao S.A., Polbank EFG i Bank BPH. W rozważanym przykładzie wyższe zarobki przedsiębiorców skutkują o około 30% wyższą zdolnością kredytową niż w przypadku pracowników.

 

Przeciętna maksymalna zdolność kredytowa samozatrudnionego i pracownika z wynagrodzeniem 5 tys. zł netto

Bank

Początkujący przedsiębiorca*

Samozatrudnienie z minimalnymi składkami ZUS*

Umowa o pracę z dochodem 5 tys. zł netto

Alior Bank

654 000 zł

614 000 zł

489 000 zł

Allianz Bank Polska

680 000 zł

614 000 zł

489 000 zł

Bank Millennium

695 262 zł

651 000 zł

477 010 zł

Bank BGŻ

602 660 zł

563 370 zł

438 550 zł

BNP Paribas Fortis

577 000 zł

543 000 zł

432 000 zł

Bank BPH

493 000 zł

493 000 zł

376 000 zł

BZ WBK

523 949 zł

492 254 zł

391 965 zł

Citi Handlowy

540 000 zł

508 000 zł

396 000 zł

Deutsche Bank PBC

600 000 zł

565 000 zł

450 000 zł

DnB NORD

483 866 zł

454 595 zł

361 979 zł

Euro Bank

597 300 zł

561 220 zł

435 097 zł

Getin Noble Bank

731 646 zł

687 387 zł

426 983 zł

HSBC

729 801 zł

687 415 zł

516 986 zł

ING Bank Śląski

678 226 zł

637 226 zł

416 085 zł

Kredyt Bank

669 800 zł

629 200 zł

476 400 zł

mBank

764 900 zł

710 200 zł

538 700 zł

MultiBank

764 900 zł

710 200 zł

538 700 zł

Nordea Bank Polska

587 700 zł

552 100 zł

403 800 zł

Pekao Bank Hipoteczny

620 000 zł

620 000 zł

414 000 zł

Pekao SA

629 900 zł

586 300 zł

487 000 zł

PKO Bank Polski

708 600 zł

665 750 zł

521 800 zł

Bank Pocztowy

749 326 zł

703 998 zł

560 570 zł

Polbank EFG

650 000 zł

610 500 zł

499 000 zł

Raiffeisen Bank

677 879 zł

636 873 zł

507 000 zł

Średnia

642 071 zł

604 024 zł

460 151 zł

* Przy założeniu, że pracownik przechodzi na samozatrudnienie stanowiąc identyczny koszt dla zatrudniającego. Wyższa zdolność kredytowa dzięki niższym składkom ZUS przez pierwsze 2 lata prowadzenia działalności gospodarczej.

 

Początkujący przedsiębiorca przechodząc z umowy o pracę z wynagrodzeniem 5 tys. zł netto na samozatrudnienie najwięcej pożyczyłby w mBanku, Multibanku i Banku Pocztowym. W tych trzech instytucjach można liczyć na około 750 tys. zł kredytu hipotecznego. Najmniej hojne byłby natomiast bank BPH i DnB NORD, które pożyczyłyby właścicielowi firmy mniej niż 500 tys. zł.

Samozatrudniony zamieszka lepiej

W Sopocie i Warszawie, gdzie poziom cen nieruchomości należy do najwyższych w Polsce, zdolność kredytowa singla z dochodem 5 tys. zł netto pozwoliłaby na zakup na trzydziestoletni kredyt mieszkania o powierzchni 49 m kw. W Bydgoszczy natomiast, gdzie ceny są relatywnie niskie, przeciętna zdolność kredytowa osoby z umową o pracę i dochodem 5 tys. zł netto starczyłaby na zakup mieszkania o powierzchni 105 m kw., a więc ponad dwukrotnie większego niż w Sopocie czy Warszawie. Gdyby taka osoba przeszła na samozatrudnienie, to mogłaby kupić: w Bydgoszczy 41., w Warszawie 20, a w Sopocie 19 m kw. więcej.

 

Możliwości zakupowe samozatrudnionego i pracownika z dochodem 5 tys. zł netto

Miasto

Średnia cena ofertowa (w zł za m kw.)

Możliwości zakupowe (w m kw.)

Początkujący przedsiębiorca*

Umowa o pracę z dochodem 5 tys. zł netto

Białystok

4 976 zł

129

92

Bydgoszcz

4 387 zł

146

105

Gdańsk

6 786 zł

95

68

Gdynia

6 663 zł

96

69

Katowice

4 825 zł

133

95

Kraków

7 753 zł

83

59

Lublin

5 228 zł

123

88

Łódź

5 095 zł

126

90

Poznań

6 701 zł

96

69

Rzeszów

4 769 zł

135

96

Sopot

9 376 zł

68

49

Szczecin

4 934 zł

130

93

Toruń

4 751 zł

135

97

Warszawa

9 349 zł

69

49

Wrocław

7 178 zł

89

64

* Przy założeniu, że pracownik przechodzi na samozatrudnienie stanowiąc identyczny koszt dla zatrudniającego. Wyższa zdolność kredytowa dzięki niższym składkom ZUS przez pierwsze 2 lata prowadzenia działalności gospodarczej.

 

Więcej pokoi w lepszym standardzie dla właściciela firmy

Jakie nieruchomości można byłoby kupić za 460 i 642 tys. zł? Na warszawskiej Białołęce za 450 tys. zł zostało wystawione dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 56 m kw. Lokal jest w dobrym stanie i znajduje się na parterze pięciopiętrowego budynku z 2001 roku. Dla porównania za 637 tys. zł na Mokotowie zostało wystawione trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 62 m kw. Lokal jest w bardzo dobrym stanie i znajduje się na drugim piętrze budynku z 2004 roku, położonego niedaleko terenów zielonych i rekreacyjnych.

Na terenie wrocławskiej dzielnicy Fabryczna za 440 tys. zł zostało wystawione trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 82,1 m kw. Lokal wymaga lekkiego remontu i znajduje się na parterze bloku z wielkiej płyty. Dla porównania za 670 tys. zł na terenie tej samej dzielnicy można kupić trzypokojowe mieszkanie o powierzchni przeszło 90 m kw. Lokal jest w bardzo dobrym stanie i znajduje się na parterze budynku o wysokim standardzie wzniesionym w 2004 roku. Dodatkowo do lokalu przynależy ogród o powierzchni przeszło 100 m kw.

Natomiast na rynku pierwotnym warszawskiej Woli w inwestycji Verdis giełdowej spółki Ronson za 460 tys. zł można kupić dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 53 m kw. Lokal będzie się mieścił na drugim piętrze siedmiopiętrowego budynku, który zostanie oddany do użytkowania w trzecim kwartale 2012 roku. Dla porównania za 644 tys. zł w tej samej inwestycji można kupić trzy pokoje na 70 m kw. na szóstym piętrze. Dodatkowym atutem większego mieszkania są przynależące do lokalu dwa balkony.


Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker

-
-
Newsletter WirtualneMedia.pl w Twojej skrzynce mailowej

Dołącz do dyskusji: ZUS ogranicza naszą zdolność kredytową

0 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiekz postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl