Sytuacja na rynku mieszkaniowym ulega wyraźnej zmianie

"Obraz rynku po pierwszym kwartale 2008 r. potwierdził, żezmiana klimatu na rynku ma trwały charakter. Tempo sprzedaży wwiększości miast nieco się poprawiło w stosunku do najsłabszegokwartału 2007 r., ale jest nadal 2-3-krotnie niższe niż kilkanaściemiesięcy wcześniej. Jest to efektem nałożenia się w czasie dwóchzjawisk: z jednej strony szybko wzrosła liczba mieszkańutrzymujących się na rynku, z drugiej - sprzedaż na całym rynkuzmniejszyła się. W konsekwencji powinny zmaleć ceny, co jednak nienastępuje (przynajmniej na poziomie oferty)" - napisali autorzyraportu.

"Ma to związek także z charakterystyką wprowadzanych dosprzedaży inwestycji. Obecnie do realizacji wchodzą projektyplanowane w okresie dobrej koniunktury, często adresowane dozamożniejszych klientów lub nabywców spekulacyjnych, których cenywynikają wprost z kosztów drogich lokalizacji i standardu wykonaniaobiektów. Wydaje się natomiast, że wciąż brakuje na rynkumniejszych i tańszych lokali dwu- i trzypokojowych, adresowanych domłodych rodzin. Można zatem mówić o jakościowym niedopasowaniuobecnej oferty do charakterystyki popytu" - dodali. Raport Reaswskazuje, że po czterech latach bardzo dużej przewagi popytu nadpodażą sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce ulega wyraźnejzmianie. Z jednej strony, podaż liczona zarówno jako mieszkaniawprowadzane na rynek, jak i znajdujące się w bieżącej ofercieosiągnęła rekordową wielkość, co potwierdzają także oficjalnestatystyki mieszkań rozpoczętych, z drugiej - popyt wyraźniezmalał, zwłaszcza wskutek odpływu z rynku nabywców poszukującychmieszkań w celach spekulacyjnych i inwestycyjnych.

"Także popyt ze strony nabywców poszukujących mieszkań na własnepotrzeby uległ zmniejszeniu wskutek ostrożniejszego podejściabanków do udzielania nowych kredytów, ale także - mniejszego zapasupotencjalnych nabywców do ich zaciągania. Zmniejszeniu popytu nanowe mieszkania sprzyja także wzrost skali indywidualnegobudownictwa jednorodzinnego na obrzeżach metropolii, angażującegośrodki finansowe najzamożniejszych i części średniozamożnychgospodarstw domowych" - wskazują eksperci Reas.

Z raportu wynika, że zwolnienie tempa wzrostu cen orazniepewność na globalnych rynkach finansowych spowodowały spadekzainteresowania ze strony nabywców kupujących mieszkania w celuinwestycyjnym i spekulacyjnym. Ostrożniej zachowują się takżefundusze zainteresowane finansowaniem deweloperów i zakupempakietów mieszkań.

"W kilku miastach wzrosły nieco czynsze ofertowe, ale nadalrentowność najmu liczona bez uwzględnienia przyszłego wzrostuwartości mieszkań jest kilkuprocentowa" - czytamy w raporcie.

W opinii ekspertów Reas dla skali popytu zasadnicze znaczenie mapodaż kredytów hipotecznych. Wzrosło oprocentowanie kredytów,zarówno tych oferowanych w złotych jak i we frankach. Możnaspodziewać się zarówno dalszego wzrostu oprocentowania jak ipewnego wzrostu marż, zaś kryzys na amerykańskim rynku kredytównajprawdopodobniej zaowocuje w Polsce większą ostrożnością wudzielaniu kredytów na zakupy spekulacyjne i kredytów z minimalnymwkładem własnym. Można spodziewać się także pewnego zaostrzeniawymogów dotyczących zdolności kredytowej kredytobiorców. Jednakszacunki dotyczące perspektyw rozwoju rynku kredytów są nadaloptymistyczne.

Z raportu wynika, że w wyniku równoległego oddziaływania dwóchczynników: wzrostu cen i wyższych stóp procentowych, pomimowyjątkowo szybkiego wzrostu płac, realne możliwości zakupu mieszkańzaczęły się kurczyć. Jednak niezależnie od serii obiektywnychczynników osłabiających popyt, istotne znaczenie dla spadkusprzedaży ma nadal czynnik psychologiczny: część nabywców, którzypotrzebują mieszkań i których stać na zaciągnięcie kredytuświadomie wstrzymuje się jeszcze z decyzjami o zakupie, licząc naznaczące obniżki cen lub promocje, a także - na wyklarowanie sięglobalnej sytuacji ekonomicznej. Dlatego trudno prognozować, abyrealna sprzedaż w 2008 roku była znacząco wyższa od tej z rokupoprzedniego.