Kupujesz mieszkanie? Uważaj na cenę metra nowego mieszkania

Konkurencja między deweloperami na największych rynkach spowodowała, że ceny nowowprowadzanych do sprzedaży mieszkań w bieżącym roku były o 13% niższe niż jeszcze w 2008. W efekcie nowe mieszkanie z rynku wtórnego jest przeciętnie o 650 zł za m kw. droższe niż na rynku pierwotnym. Problem w tym, że deweloperzy sprzedają mieszkania niewykończone, a w 66% przypadków jeszcze nawet niezbudowane. Nie zawsze więc kierowanie się ceną metra lokalu wskaże nabywcy optymalne mieszkanie.

W Warszawie i Krakowie metr przeciętnego mieszkania używanego jest droższy niż nowego. Różnica średniej ceny ofertowej wynosi odpowiednio 356 i 120 zł za m kw. Trzeba jednak pamiętać, że na przykład standard mieszkań w budynkach z wielkiej płyty mocno odstaje od tego jaki znaleźć można w projekcie deweloperskim. Do porównań należałoby przyjąć więc lokale używane zbudowane w ostatniej dekadzie. Wtedy to różnica w cenie jest już znacznie wyższa. Przeciętnie w 11 badanych miastach wynosi ona 647 zł w przeliczeniu na m kw. Jest to kwota, za którą wykończenie mieszkania można zlecić firmie. W cenie tej otrzymać można podstawowy standard, chyba że prace wykończeniowe wykona właściciel własnoręcznie.

Cena metra to tylko wierzchołek góry lodowej

Dlaczego więc w największych miastach wciąż dwa mieszkania na trzy sprzedane pochodzą z rynku wtórnego? Przecież za cenę używanego „M” można kupić zupełnie nowe i jeszcze mieć pieniądze na jego wykończenie. Odpowiedzi można szukać zarówno zagłębiając się w koszty obu rozwiązań jak również porównując ryzyko zakupu na rynku pierwotnym i wtórnym. Po pierwsze należy zauważyć, że na przykład w Warszawie przeciętne mieszkanie deweloperskie zostanie oddane do użytkowania za około 4 miesiące. Gdyby natomiast deweloper dopiero zaczynał budowę, to oczekiwanie może wydłużyć się do ponad dwóch lat. W tym czasie nowy nabywca musi gdzieś mieszkać. Gdy nie może tego czasu spędzić pod dachem u rodziny lub w dotychczas posiadanym lokalu, niezbędne byłoby ponoszenie kosztu najmu. W stolicy dla przeciętnego dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. wynosi on 2,25 tys. zł miesięcznie. Przez okres 4 miesięcy wynajmowanie mieszkania może więc wygenerować koszt rzędu 9 tys. zł, a w przypadku korzystania z czyjegoś lokalu przez dwa lata wiąże się z wydatkiem, który można oszacować na 54 tys. zł. W przypadku zakupu mieszkania używanego co prawda najczęściej należy przeprowadzić niewielki remont, ale nie powinien być on na tyle uciążliwy, aby niezbędne było wynajmowanie innego mieszkania. 

Pięciokrotna różnica w kosztach przystosowania lokalu

To otwiera kolejne pole do porównania kosztów. Zgodnie z szacunkami Home Broker odświeżenie używanego lokalu kosztować powinno przeciętnie 150 zł w przeliczeniu na m kw. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. budżet rzędu 7,5 tys. zł powinien więc wystarczyć na całą tę operację. Gorzej jest w przypadku lokali deweloperskich. Bezpiecznie należałoby oszacować, że w stolicy wykończenie ich w przeciętnym standardzie może kosztować 800 zł w przeliczeniu na m kw. Należałoby więc posiadać dodatkowe 40 tys. zł, aby wykończyć lokal o powierzchni 50 m kw. 

Podatki nie ominą Twojego lokalu

Atutem zakupu na rynku pierwotnym jest fakt, że w cenie mieszkania wliczony powinien być podatek od towarów i usług – VAT. Dzięki temu nie będzie trzeba dodatkowo odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2% wartości mieszkania i jest pobierana od transakcji na rynku wtórnym. Ponadto każdy nowy właściciel będzie musiał założyć (jedynie na rynku pierwotnym) lub zmienić zapisy księgi wieczystej, co bez ustanawiania hipotek, powinno zamknąć się w koszcie na poziomie 260 zł. W gronie kosztów transakcyjnych pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia notariusza, bez którego udziału nie będzie można przenieść praw do nieruchomości. Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości i w przypadku mieszkania wartego 200 tys. zł wynosiłaby ona 1931,1 zł (z VAT), a od dwukrotnie więcej wartego lokalu 2915,1 zł (z VAT). Ostatnim składnikiem kosztu będą jeszcze wypisy z aktu notarialnego. Gdy dokument ten ma 10 stron, a nowy nabywca chciałby otrzymać 5 jego egzemplarzy, to wiązałoby się to z kosztem na poziomie 369 zł (z VAT). W efekcie zakup lokalu od dewelopera wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi niż w przypadku mieszkania używanego. Różnica wynosi około 2% wartości nieruchomości, a więc mowa jest o kwocie rzędu 10 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 500 tys. zł.

Tańsze to droższe i na odwrót

Ile więc należałoby wydać na zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. na rynku pierwotnym? W stolicy przeciętny deweloper chciałby za taki lokal 421 tys. zł (9,1 tys. zł w przeliczeniu na m kw.). Na rynku wtórnym należałoby wydać średnio 478 tys. zł (9,6 tys. zł za metr). Ostatnim rozwiązaniem mógłby być zakup od dewelopera, który zaczyna dopiero sprzedaż danego projektu. Zgodnie z danymi Home Broker najczęściej możliwe jest wtedy uzyskanie rabatu na poziomie od 5 do 10%. Do szacunków przyjęto poziom 8%, dzięki czemu cenę ofertową przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 m kw. oszacowano na poziomie 421 tys. zł (8,4 tys. zł. za m kw.). W takim zestawieniu najatrakcyjniejszym rozwiązaniem wydaje się więc nabycie mieszkania w przedsprzedaży. Cena takiego lokalu jest bowiem o blisko 60 tys. zł niższa niż w przypadku wyboru mieszkania używanego. Gdyby jednak uwzględnić koszty: wykończenia, transakcyjne i najmu w oczekiwaniu na oddanie lokalu do użytkowania, to okazałoby się, że pozornie najtańsze rozwiązanie może być najdroższe. Całkowity koszt w przypadku zakupu mieszkania w przedsprzedaży można oszacować na 518 tys. zł. Przeciętny lokal deweloperski kosztowałby 510 tys. zł, a używane mieszkanie 499 tys. zł. Jak widać różnice są niewielkie i raczej zrównują pozornie mocno zróżnicowane ceny niż wskazują na lokale używane jako najtańsze. Powyższe wyniki są ponadto jedynie ogólnym szacunkiem, a każdy indywidualny przypadek należałoby rozważyć odrębnie. W analizie pominięto bowiem koszty finansowe związane z uzyskaniem i obsługą kredytu. Nie wzięto także pod uwagę możliwości zakupu lokalu na przykład w systemie 10/90, ponieważ zgodnie z danymi Home Broker zaledwie w przypadku 5% inwestycji takie rozwiązanie jest dostępne.

Niewiele upadłości, ale wysokie potencjalne straty

Trzeba ponadto mieć świadomość ryzyka podejmowanego przy zakupie mieszkania od dewelopera, gdy jest ono jeszcze niezbudowane. Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez Home Broker robi tak aż dwóch na trzech nabywców. Największe ryzyko podejmują osoby, które z deweloperem podpisały umowę w formie zwykłej, a nie u notariusza. Gdyby deweloper upadł przed podpisaniem z nimi umowy finalnej, to cały majątek firmy trafiłby do masy upadłościowej. Osoby ze zwykłą umową są wtedy na szarym końcu kolejki po pieniądze. W lepszej sytuacji są nabywcy z umową notarialną, choć i w ich przypadku odzyskanie wszystkich zainwestowanych środków nie jest pewne. Całe szczęście upadłości deweloperów są w polskich warunkach rzadkością. Ponadto na rynku dostępne są takie rozwiązania jak na przykład konta powiernicze czy systemy zakupu typu 10/90, które obniżają ryzyko podejmowane przez nabywców. Podobny cel mają ustawy, nad którymi pracują obecnie niektóre partie polityczne. Wśród spotykanych rozwiązań można znaleźć: nakaz podpisywania umów z deweloperami w formie aktów notarialnych, wprowadzenie nakazu kontynuowania prac budowlanych po upadku dewelopera, czy nakaz stosowania kont powierniczych.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker