Ostatnia szansa na tani kredyt hipoteczny?

Znając bankowe realia, procedura kredytowa rozpoczęta w najbliższych dniach miałaby szansę zamknąć się jeszcze przed przerwą świąteczno-noworoczną. Być może nie bez znaczenia promocje kredytowe w kilku bankach, np. w Pekao i BOŚ, trwają właśnie do końca listopada, bo spraw zaczętych później nie udałoby się sfinalizować przed końcem roku. Dzisiaj aż kilkanaście banków (na około 20 aktywnie udzielających kredytów hipotecznych) kusi w tym gorącym okresie czymś specjalnym. Niektóre banki dokonują zmian w stałej ofercie, inne organizują okresowe promocje. Klienci mogą liczyć na obniżoną marżę (najczęściej w zamian za skorzystanie z innych produktów), brak prowizji, ale są też takie, które  zmieniają procedury, np. obniżają kwotę kredytu, która pozwala załapać się na niższe oprocentowanie.

Niższa marża, ale nie za darmo

Najczęściej jednak banki kuszą niższą marżą. Jest się o co bić, bo marża to stała część oprocentowania kredytu, a od wysokości oprocentowania zależy z kolei jakie płacić będziemy miesięczne raty i ile odsetek finalnie oddamy bankowi.

Standardowe marże kredytów udzielanych w polskiej walucie wynoszą dzisiaj 2-3 proc., ale banki gotowe są je obniżyć nawet do 1 proc. Oczywiście nie za darmo. Gwarantują niższe oprocentowanie, ale w zamian za związanie się z bankiem na dłużej innymi produktami: kontem osobistym, kartą kredytową, ubezpieczeniami czy długoletnim programem inwestycyjnym. W bankowym żargonie na taką wiązaną sprzedaż mówi się cross-selling.

Najdalej w obniżkach marż poszedł DnB Nord, który proponuje marżę… zero procent dla kredytów w euro. Na pierwszy rzut oka wygląda to ciekawie, ale taka marża obowiązuje tylko przez rok. Oznacza to, że teoretycznie przez 12 miesięcy bank na takim kredycie nie zarabia. Od drugiego roku marża wynosić będzie 1,6 proc., co i tak - jak na dzisiejsze czasy - jest przyzwoitą stawką (marże kredytów walutowych są wyższe od złotowych). Ale bank nie daje nic za darmo. Taką marżę dostaną tylko posiadacze pakietów kont Personale lub Ekskluziv, karty kredytowej i programu inwestycyjnego. Zamiast tego ostatniego można skorzystać z pakietu ubezpieczeń: nieruchomości, na życie i od ryzyka utraty pracy. DnB nie bierze też prowizji.

Prowizji nie chce też Lukas Bank i również kusi niską marżą - już od 1,1 proc. Co chce w zamian? Taka marża zarezerwowana jest dla osób, które założą konto w tym banku i przelewać będą na nie co najmniej 10 tys. zł miesięcznie, choć to nie wszystko. Klient musi też wykupić ubezpieczenie na życie. Posiadanie konta i przelewanie pensji to warunek niższej marży tez w innych bankach. Polbank gotowy jest ją ściąć nawet o 1 pkt. proc. Dodatkowo niedawno wprowadził promocję „3 x 0”, co oznacza brak prowizji za udzielnie kredytu, wcześniejszą spłatę i wycenę nieruchomości.

W mBanku i MultiBanku skala obniżki (kredyt w euro) zależy od dochodów wnioskodawcy lub wnioskodawców. I tak np. gdy dochód wynosi 5 tys. zł, marża wyniesie 2,7 proc. (o 0,3 pkt. proc. mniej niż poprzednio), gdy od 5 do 12 tys. zł - marża to już 2,5 proc., a powyżej 12 tys. zł - 2,3 pkt. proc.

Dla aktywnych klientów nagrody ma też Kredyt Bank. W sumie można uzyskać marżę o 0,5 pkt. proc. niższą od standardowej, jeśli korzystamy z kilku dodatkowych produktów. Za konto premia wynosi 0,2 pkt. proc. i po 0,1 pkt. proc. za: kartę kredytową, ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy i produkt inwestycyjny.

Warunkowo marże obniżają BOŚ (w złotych o 0,3 i 0,4 pkt. proc. w euro), Alior (od 0,3 do 0,5 pkt. proc. w zależności od wkładu własnego), Pekao (do 1,59 proc. - warunek kwota kredytu większa niż 300 tys. zł i dochód wnioskodawcy nie mniejszy niż 7,5 tys. zł) i Citi Handlowy (marża od 1 proc., ale wymagane konto, wpływy minimum 12 tys. zł, wkład własny i wysoka kwota kredytu).         

Zmiana zasad

Nie wszystkie banki obniżają marże. Niektóre zmieniają np. sposoby jej naliczania, dzięki czemu klienci mogą się załapać na niższą cenę kredytu. Np. BNP Paribas Fortis przestał uzależniać marżę od wysokości wkładu własnego i kwoty kredytu, co w innych bankach jest standardem (BNP da niższą marżę w zamian za założenie tam konta i przelewanie pensji). Z reguły im większy wkład kredytobiorcy i kwota kredytu, tym lepsze warunki. 

Kredyt Bank poszedł z kolei w drugą stronę. Wcześniej wysokość marży zależała od grupy ryzyka, do której zaliczony był klient (np. status majątkowy, wykształcenie, wiek, zawód). Od niedawna marża ustalana jest w oparciu o kwotę kredytu i wkład własny, a ściślej tzw. poziom LtV, co oznacza kwotę kredytu w relacji do wartości nieruchomości.

Techniczne zmiany w siatce marż dokonał też Nordea Bank, dzięki czemu marże kredytów w euro i frankach szwajcarskich dla kredytu równego 300 tys. zł będą nieco korzystniejsze niż wcześniej. Z kolei Deutsche Bank PBC „wreszcie” dogonił rynek wprowadzając do oferty kredyty hipoteczne z dopłatami w ramach programu Rodzina na Swoim.

Czy promocyjna ofensywna banków przełoży się na wzrost liczby i wartości udzielonych kredytów hipotecznych, okaże się kiedy banki podsumują ostatni kwartał. Ale jeśli na przedświąteczny wzrost zainteresowania kredytami nie wpłyną zachęty, to może go wywołać obawa - że później o kredyt będzie trudniej. Chodzi o drugą część zapisów tzw. rekomendacji T, które wchodzą w życie w połowie grudnia. Najważniejszy punkt, do którego banki będą musiały się dostosować, dotyczy sposobu badania zdolności kredytowej. Dzisiaj nie ma wytycznych wspólnych dla wszystkich banków. W grudniu to się zmieni. Kredytobiorcy nie będą mogli przeznaczyć na raty kredytowe więcej niż 50 proc. dochodów netto, jeśli ich zarobki są mniejsze lub równe od średniej krajowej. Jeżeli są większe, raty będą mogły pochłaniać nie więcej niż 65 proc. domowego budżetu. Po wejściu w życie tych zmian, niektóre banki będą zmuszone bardziej restrykcyjnie liczyć zdolność kredytową niż dotychczas, przez co dostępne kwoty kredytu (przy tych samych zarobkach) mogą być niższe.

Do przyspieszenia decyzji zakupowych mogą też skłonić klientów zapowiadane zmiany w innej rekomendacji oznaczonej symbolem S II. W ten sposób Komisja Nadzoru Finansowego chciałby, żeby wartość kredytów walutowych nie stanowiła więcej niż połowę portfela hipotecznego banków. Wprowadzenie takiego ograniczenia oznaczałoby w praktyce, że kilka banków natychmiast musiałby wstrzymać udzielanie takich kredytów. Na razie to jeszcze projekt.

Czym kuszą nas banki

Aleksandra Łukasiewicz
Home Broker