W którym banku wziąć kredyt mieszkaniowy? Ranking hipotek

Średnia marża dla kredytów powiązanych z innymi produktami w złotych spadła do 1,46 z 1,60 pkt proc. (p.p.) w pierwszym kwartale. W przypadku kredytów w euro średnia marża dla propozycji z cross-sellem obniżyła się w ciągu kwartału z 2,49 do 2,33 p.p. Oferty były przygotowane dla trzyosobowej rodziny, w której małżonkowie pracują i zarabiają razem 6 tys. zł netto. Poszukują trzydziestoletniego kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości w wysokości 270= tys. zł.

Banki ostro grają o sprzedaż kredytów mieszkaniowych, a wiosna wyzwoliła w nich jeszcze silniejszą wolę rywalizacji. Nie bez powodu. To właśnie w drugim kwartale Polacy zaciągają najwięcej kredytów na nieruchomości. Dzieje się tak m.in. za sprawą rozpoczynających się budów domów. Teraz dodatkowo sprzedaż nakręca popyt na kredyty z programu Rodzina na Swoim. Kredyty z dopłatami do odsetek, po wprowadzeniu planowanych przez rząd zmian, za chwilę mocno stracą na atrakcyjności.

W co piątym banku 1 p.p. marży dla złotego

Gdy jeszcze na przełomie stycznia i lutego nie było żadnej instytucji gotowej udzielić klientom z naszych założeń kredytu z marżą 1 p.p., teraz mają oni szansę pożyczyć po takiej cenie w: BZ WBK, Euro Banku, Deutsche Banku PBC, DnB Nord i HSBC. Wiosenne porządki w ofertach zakończone spadkami marż zrobiło 12 z 26 prezentowanych przez nas banków. Kwartał wcześniej przeceny było widać w dziesięciu instytucjach.

Poza piątką z 1 p.p. marży, na sporą obniżkę zdecydował się także Lukas Bank. Jego marża w niecałe trzy miesiące spadła z 1,7 do 1,1 p.p. W PKO BP z 1,39 zostało 1,16 p.p., w BNP Paribas z 1,5 do 1,29 p.p. (a przez pierwsze trzy lata spłaty kredytu nawet do 0,79 p.p.) Z kolei Millennium obniżył marżę z 1,8 do 1,39 p.p., Bank Pocztowy z 1,6 do 1,5 p.p. a Polbank EFG z 2,2 do 1,9 p.p. Znacząco uatrakcyjnił ofertę kredytów z cross-sellem także Kredyt Bank, jego marża spadła z 1,95 do 1,4 p.p. Spore ruchy widać również w oprocentowaniu kredytów standardowych, nie obudowanych w konieczność zakupu dodatkowych produktów, ale tu nie wszyscy obniżają ceny.

Banki, które zmieniły marże standardowych kredytów złotowych (bez cross-sellu)

*30-letni kredyt na 270 tys. zł na 90% LtV dla 3-osobowej rodziny z 6 tys. zł wpływów netto.

Spadki marż to oczywiście powód do zadowolenia dla klientów. Nie należy sobie jednak po nich zbyt wiele obiecywać, bo podwyżki stóp procentowych i wzrost międzybankowej stawki procentowej WIBOR-u powodują, że średnia rata naszego kredytu właściwie się nie zmieniła. Nadal, bez wliczania kosztów dodatkowych jej wysokość oscyluje w granicach 1570 zł przy 270 tys. zł dla trzydziestoletniego kredytu.

W euro mniejszy zapał do obniżek marż

Oferty kredytów w euro również się zmieniają, ale nie są to wyłącznie spadki. Na 11 banków, w których nasza trzyosobowa rodzina mogłaby się zadłużyć, dwa obniżyły oprocentowanie, a dwa podwyższyły. Marże odsetkowe spadły w Kredyt Banku z 2,65 do 2,10 p.p. i w Polbanku z 2,6 do 1,9 p.p. Ale w Raiffeisen Banku poszły w górę z 1,99 do 2,15 p.p., a w Getin Noble Banku z 4,3 do 4,45 p.p. Koniec końców, średnia marża odsetkowa kredytu spadła z 2,49 do 2,33 p.p. Średnia rata bez kosztów dodatkowych dla opisywanego przez nas kredytu w euro wyniosła ok. 1300 zł. Rata kredytu w euro jest więc obecnie o ok. 17 proc. niższa niż rata kredytu złotowego.

W ofertach w euro sporo obniżyły marże również Nordea Bank (z 2,4 do 2,2 p.p.) i Lukas Bank (z 2,6 do 1,6 p.p.), ale nie liczymy ich do średniej, bo w obu tych instytucjach nasza rodzina nie pożyczy pieniędzy. W Nordei musiałaby mieć 10 tys. zł wpływów zamiast 6 tys. zł, w Lukas Banku maksymalne LtV wynosi 80 proc. a czas trwania kredytu najwyżej 25 lat.

W złotych najlepszy PKO BP i BZ WBK

Na pozycję lidera rankingu kredytów złotowych powrócił PKO BP. Pierwsze miejsce oddał na dwa kwartały Pekao, ale po obniżce marży z 1,39 do 1,16 p.p. odzyskał czołową pozycję. Na drugim miejscu znalazł się BZ WBK – bank gotów jest już pożyczać pieniądze na nieruchomość z marżą od 0,99 p.p., a wcześniej oferował klientom z naszego przykładu 1,35 p.p. Tuż za nimi jest Pekao, który nie zmienił swojej oferty z początku roku. Naszej modelowej rodzinie z 6 tys. zł zarobków na rękę Pekao pożyczy z marżą 1,59 p.p.

Co jest atutem zwycięzców? W PKO BP jest to niska marża i dostępność kredytu, o czym świadczy skala sprzedaży, co również uwzględnialiśmy w ocenie ofert kredytowych. Klient PKO BP nie uniknie jednak wstępnych kosztów. Mimo że nie ma prowizji, zamiast niej trzeba wykupić ubezpieczenie od utraty pracy na cztery lata w wysokości 3,25 proc. wartości kredytu (8775 zł). Konieczne jest też założenie konta, aktywne używanie karty kredytowej na co najmniej 300 zł miesięcznie oraz uczestnictwo w programie oszczędnościowym z miesięczną wpłatą od 200 zł. Za wcześniejszą spłatę kredytu bank zawsze zażąda 1,5-proc. prowizji. Z tych bardziej przyjemnych stron oferty PKO BP wymienić można możliwość przewalutowania kredytu na euro przy stosunkowo niewysokiej prowizji 0,8 proc. od zamienianej kwoty. Wydłużenie spłaty kredytu do 40 lat i pożyczenie nawet 104 proc. wartości nieruchomości też mogą zostać uznane za atuty.

W BZ WBK – drugim w naszym rankingu – marża zaczyna się od 0,99 p.p. i tak jak w PKO BP również trzeba przelewać wynagrodzenie na rachunek w banku, w tym wypadku co najmniej 2 tys. zł. Ale co istotne na tym kończą się warunki cross-sellowe. Klient musi jednak wyłożyć lub pożyczyć pieniądze na prowizję w wysokości co najmniej 2 proc. wartości kredytu (min. 5,4 tys. zł w naszym wypadku). Nie będzie musiał natomiast ponosić kosztów ubezpieczenia brakującego wkładu, co przy przekroczeniu przez kredyt 80 proc. wartości nieruchomości jest bardzo częstym żądaniem banków i może kosztować dobrych kilka tysięcy złotych. Bank do niedawna wstrzemięźliwe podchodzący do obliczania zdolności kredytowej obecnie rodzinie z zarobkami 6 tys. zł pożyczy już 510 tys. zł. O przewalutowaniu kredytu na euro w BZ WBK nie ma jednak mowy, chyba, że wartość kredytu spadnie do 80 proc. wartości nieruchomości. W razie problemów nie ma też opcji wydłużenia kredytu, bo maksymalny okres kredytowania w BZ WBK to 30 lat.

W Pekao, zajmującym trzecie miejsce w naszym zestawieniu, w ogóle nie ma możliwości przewalutowania kredytu, bo bank pożycza euro tylko osobom, które w tej walucie zarabiają. Również wydłużenie spłaty ponad 30 lat nie wchodzi w grę. Ale są też liczne atuty. Pekao nie pobiera opłat za ubezpieczenia na życie czy od utraty pracy, nie oczekuje też prowizji i nie piętrzy przed klientem wymagań zakupu i używania licznych dodatkowych produktów.

Konkurencja jest tak ostra i wyrównana, że na uwagę zasługuje również wiele ofert kredytowych spoza naszego podium. Na czwartym miejscu znalazł się ING BSK. 1,2 p.p. marży i 2,4 proc. prowizji (6,48 tys. zł), to główne parametry oferty w zamian za założenie bezpłatnego konta, bez wymogu przelewania wynagrodzenia. Nie ma opłaty za brakujący wkład. ING BSK pożyczy naszym klientom maks. ponad 600 tys. zł i w razie czego wydłuży kredyt do 40 lat, nie da jednak więcej pieniędzy niż na 90 proc. wartości nieruchomości i nie przewalutuje kredytu, bo nie pożycza w euro.

Za ING BSK znalazł się Euro Bank z marżą 1 p.p. (wcześniej miał 1,3 p.p.) W ramach promocji „Przeprowadzka gratis” gratis jest również prowizja. Ale klient musi wykupić ubezpieczenie na pięć lat (1,8 proc. wartości kredytu) i założyć roczną lokatę na 10 tys. zł. Musi się też liczyć z kosztami ubezpieczenia brakującego wkładu i pamiętać, że nie może kredytu przewalutować ani wydłużyć.

Na szóstej pozycji uplasował się Millennium, który ściął marżę odsetkową do 1,39 z 1,8 p.p. Nie pobiera prowizji, ale oczekuje wykupienia ubezpieczenia na życie w wysokości 0,02 proc. kwoty zadłużenia miesięcznie, założenia konta i używania karty debetowej na minimum 500 zł miesięcznie. Bank daje możliwość zadłużenia się na maksymalnie 35 lat, ale nie pozwoli przewalutować kredytu, bo w euro nie pożycza. W euro i w złotym pożyczy natomiast Deutsche Bank. Jego oferta złotówkowa znalazła się w naszej punktacji tuż po Millennium. Bank pożycza przy 1 p.p. marży i to bez prowizji, jest jednak bardziej konserwatywny w liczeniu zdolności kredytowej. Przy 6 tys. zł dochodów pożyczyłby trzyosobowej rodzinie 460 tys. zł. Oczekuje też od klienta oszczędzania. Miesięczna składka na program inwestycyjny to w naszym przypadku min. 162 zł, a za pierwszy rok uczestnictwo w programie inwestycyjnym trzeba opłacić z góry. W DB PBC nie ma kosztów ubezpieczenia brakującego wkładu przy 90 proc. LtV.

Najlepszy w euro Deutsche Bank PBC, PKO BP i Raiffeisen

Tuż za DB PBC – dyżurnym już niemal zwycięzcą naszego rankingu kredytów w euro – znaleźli się ex aequo PKO BP i Raiffeisen Bank. Na podium wszedł więc także Polbank, a piąta pozycja przypadła Kredyt Bankowi. Zwycięzca rankingu, DB PBC, pożyczy w euro z marżą 1,4 p.p. bez prowizji, ale oczekuje, że klient będzie regularnie oszczędzał. Liczy na składkę miesięczną w wysokości 270 zł i opłacenie pierwszego roku z góry. Bank od minionego kwartału obniżył jednak próg koniecznych inwestycji z 360 zł miesięcznie.

Przy 2,25 p.p. marży, nieruchomość w euro sfinansuje PKO BP, drugi w naszym walutowym rankingu. Bank podobnie jak w ofercie złotowej ma mocno rozbudowany cross-sell z programem oszczędnościowym włącznie. Identyczną liczbę punktów co PKO BP i również drugą pozycję zajął  Raiffeisen Bank. Bank proponuje 2,15 proc. marży, ale w zamian oczekuje założenia konta, używania karty kredytowej i – co najbardziej kosztowne dla klienta – ubezpieczenia na życie z roczną składką w wysokości 0,25 proc. zadłużenia przez cały okres spłaty. Podobne oczekiwania ma czwarty w rankingu Polbank, gdzie kredyt w euro możliwy jest do uzyskania już z marżą 1,9 p.p., ale koszty podwyższa konieczne ubezpieczenie ze składką w wysokości 0,5 proc. wartości zadłużenia rocznie przez cały czas trwania kredytu. Przez cały okres spłaty stanowi to wydatek ok. 28-30 tys. zł.

Za Polbankiem znalazł się Kredyt Bank, który jeszcze w poprzednim zestawieniu nie był chętny pożyczyć naszej rodzinie, bo finansował w euro jedynie do 85 proc. wartości nieruchomości. Teraz skredytuje już cały zakup i to z marżą 2,1 p.p. Na obniżkę ze standardowej stawki 2,6 p.p. klient może sobie zasłużyć na kilka sposobów: zakładając konto (-0,2 p.p.), biorąc kartę kredytową (-0,1 p.p.), czy wykupując na co najmniej pięć lat ubezpieczenia na życie (-0,1 p.p.), i od utraty pracy (-0,1 p.p.), lub inwestując co najmniej 30 tys. zł (-0,1 p.p.).

Za co punkty w rankingu?

Punktowaliśmy wysokość marży i prowizji, ale również kosztów dodatkowych ubezpieczeń i atrakcyjność sprzedaży wiązanej. Bank mógł stracić lub zyskać też na kosztach ubezpieczenia brakującego wkładu. Ocenialiśmy również maksymalne LtV, dostępność kredytu w ramach programu Rodzina na Swoim, maksymalny okres kredytowania. Istotna była uciążliwość sprzedaży wiązanej, ewentualny koszt przewalutowania, koszty wcześniejszej spłaty, a w przypadku kredytów walutowych również wysokość spreadu. Znaczenie ma także czy kredyt walutowy jest denominowany czy indeksowany. Spory pakiet punktów przyznaliśmy również za wielkość sprzedaży w czwartym kwartale 2010 roku. Jest on miarą praktycznej dostępności kredytów w banku.

Dane do rankingu zostały zebrane w pierwszym tygodniu kwietnia 2011 roku.

 

Halina Kochalska, Open Finance