SzukajSzukaj
dołącz do nasFacebookGoogleLinkedinTwitter

Zamiana "kryzysowego" kredytu na nowy może obniżyć ratę o 200 zł

Refinansowanie drogiego kredytu, zaciągniętego w szczycie kryzysu, może być źródłem dodatkowych rezerw w domowym budżecie. Rata może spaść o ok. 200 zł – wynika z szacunków Home Broker. W przypadku kredytów walutowych spore oszczędności daje ominięcie spreadu, ale możliwe jest ono tylko w kilku bankach.

Zamiana

W kulminacyjnym punkcie kryzysu marże dla kredytów mieszkaniowych w złotych osiągnęły średni poziom 3%, a dla kredytów w euro 3,75%. Maksymalne stawki proponowane przez banki były jednak dużo wyższe – w przypadku złotych nawet rzędu 5,2%, a w przypadku euro 6,6-6,8%. W tej chwili przeciętne marże kształtują się na poziomie 2% dla naszej waluty oraz 2,75% dla euro (kredyt na 300 tys. zł, 25% wkładu własnego), ale najniższe stawki zaczynają się już od 1,5-1,7% dla złotych oraz 2-2,1% dla euro.

Skomplikowana kalkulacja

Sprawdziliśmy czy refinansowanie kredytu, czyli spłata obecnego, droższego i zaciągnięcie nowego, tańszego ma sens. Sprawa nie jest aż tak bardzo oczywista, gdyż opłacalność takiej operacji nie ogranicza się tylko i wyłącznie do obniżki marży. W kalkulacji kosztów trzeba też uwzględnić prowizję od przedterminowej spłaty, prowizję od udzielania nowego kredytu, koszty związane ze zwolnieniem zabezpieczenia i ustanowieniem nowego (hipoteki), a w przypadku kredytów walutowych dodatkowo kurs walutowy, który może przesądzić o opłacalności refinansowania.

Sprawdź kredyt zaciągnięty w 2009 roku

W przypadku kredytów w złotych refinansowanie może być opłacalne dla kredytów zaciągniętych z marżami wyższymi niż można dostać obecnie. Jeśli posłużymy się przeciętnym poziomem stawek, będą to kredyty zaciągnięte w szczególności między pierwszym i trzecim kwartałem 2009 roku, gdy średnie marże przekraczały 2%. Oczywiście o opłacalności refinansowania decydują konkretne warunku zawartej umowy z bankiem, a nie stawki średnie.

Uwaga na spread walutowy

W przypadku kredytu w euro refinansowanie ma sens, jeśli spełnione są dwa warunki – marża w umowie jest wyższa od tej, jaką można dostać obecnie, ale też wypłata kredytu nastąpiła po wyższym kursie walutowym niż obecnie (ważny jest nie tyle kurs rynkowy, co kurs wypłaty i spłaty). W uproszczeniu możemy przyjąć, że refinansowanie może być opłacalne w szczególności dla umów zwartych w 2009 roku, gdy przeciętne marże przekraczały poziom 2,75%, a euro kosztowało ponad 4 zł.

Przynajmniej jedna prowizja

Prowizja za udzielnie nowego kredytu może wynieść od zera do 4%, a prowizja z tytułu przedterminowej spłaty obecnego w pierwszych 3-5 latach 1-3% (reguluje to umowa kredytowa). W przypadku nowych kredytów, banki mają szereg promocji polegających na niepobieraniu prowizji. Do przykładowej kalkulacji opłacalności refinansowania przyjęliśmy, że „nowa” prowizja to 1%, a „stara” 1,5%.


Założenia:
•    Kredyt zaciągnięty w styczniu 2009 roku
•    Marża dla PLN 3%, marża dla EUR 3,5%
•    Nowa marża 1,8% dla PLN, 2% dla EUR
•    Kurs wypłaty starego kredytu EUR/PLN 4,05 (4,17 kurs rynkowy, spread 24 gr)
•    Kurs wypłaty nowego kredytu EUR/PLN 3,88, kurs spłaty 4,12 (spread 24 gr)
•    Prowizja od przedterminowej spłaty 1,5%
•    Prowizja za udzielnie kredytu 1% (doliczona do kwoty kredytu)
•    Obecne stawki WIBOR 3M – 3,8%, EURIBOR 3M- 0,9%
•    Dotychczasowa spłata nie spowodowała zmniejszenia kwoty kapitału
•    Do czasu ustanowienia zabezpieczenia marża wyższa o 1 pkt. proc.
•    Spłata obecnego kredytu w euro i wypłata nowego następuje w złotych


190 zł w kieszeni dla kredytu złotowego

Rata kredytu w złotych zaciągniętego w styczniu 2009 r. wynosi dziś 1956 zł. Do spłaty, z uwzględnieniem prowizji pozostało 304 500 zł. Kwota nowego kredytu, powiększona o prowizję, wyniesie 307 545 zł, a rata 1766 zł (do czasu ustanowienia zabezpieczenia 1964 zł, czyli minimalnie więcej niż obecnie). Oszczędność w wyniku refinansowania wynosi więc 190 zł miesięcznie. Dodatkowy koszt to 920 zł z tytułu wykreślenia starych hipotek i dokonania wpisu nowych (wraz z podatkiem). W sumie więc koszty refinansowania zwróciłyby się po niecałych pięciu miesiącach po ustanowieniu zabezpieczenia nowego kredytu. 

… i 145 zł dla euro

Rata kredytu w euro zaciągnięto w styczniu 2009 roku wynosi w obecnych warunkach 1528 zł. Zadłużenie z tytułu obecnie spłacanego kredytu opiewa na 74 074. euro (300 tys. zł/kurs wypłaty ze stycznia 2009 r.), a z uwzględnieniem prowizji od wcześniejszej spłaty 75 185 euro. Do jego spłaty, po obecnym kursie potrzebna byłaby kwota 309 763 zł. Uwzględniając prowizję za udzielenie nowego kredytu, jego kwota wyniosłaby 312 861 zł (80 634 EUR po nowym kursie wypłaty). Rata nowego kredytu wyniesie 1383 zł (1567 zł do czasu ustanowienia zabezpieczenia). W takim wypadku można więc mówić o oszczędności w kwocie 145 zł miesięcznie. Do tego dochodzą koszty sądowe. W sumie więc koszty refinansowania zwróciłyby się, podobnie, jak w przypadku kredytu w złotych, po siedmiu miesiącach od ustanowienia zabezpieczenia nowego kredytu.

 

Zmiana raty kredytu

Kredyt w:

Rata kredytu zaciągniętego w I 2009 r.

Rata po refinansowaniu

Rata do czasu ustanowienia zabezpieczenia

PLN

1 956 zł

1 766 zł

1 964 zł

EUR

1 528 zł

1 383 zł

1 567 zł

1302 zł bez spreadu

1 476 zł

Bez spreadu 226 zł oszczędności

Oszczędność z tytułu refinansowania kredytu walutowego może być dużo większa, jeśli nowy bank wypłaciłby kredyt w walucie. Stary, zgodnie z rekomendacją SII, musiałby przyjąć spłatę bezpośrednio w euro. W takim wypadku wysokość nowego kredytu w złotych powiększonego o prowizję wyniosłaby 294 636 zł, a rata 1302 zł.

Obecnie trzy banki deklarują gotowość wypłacenia kredytu w walucie. Są to Deutsche Bank, PKO BP i Citibank. W BOŚ taka opcja ma być dostępna w drugiej połowie sierpnia. Żaden z banków nie pobiera w takiej sytuacji wyższych opłat.

Refinansowanie nie zawsze jest tańsze

Tylko część banków ma w ofercie kredyty typowo refinansowe, np. Allianz, BPH, BOŚ, DnBNord, Nordea, Lukas Bank czy Gospodarczy Bank Wielkopolski. W innych refinansowanie jest po prostu jednym z celów standardowego kredytu mieszkaniowego. Kredyt refinansowy teoretycznie powinien być tańszy od „zwykłego” kredytu na zakup mieszkania. Nie zawsze jednak tak jest. Tańszą ofertę w przypadku refinansowania niż w normalnych kredytach mieszkaniowych proponują Allianz, Lukas Bank, Gospodarczy Bank Wielkopolski, a minimalnie tańszą DnBNord. Takie same stawki marż dla złotych mają Nordea i BOŚ. W pierwszym z nich refinansowanie wypada jednak korzystniej w euro od zwykłego kredytu mieszkaniowego.

 

Oferta kredytów refinansowych/mieszkaniowych (30 lat, 300 tys. zł, 25% wkładu własnego)

Nazwa banku

Specjalna oferta kredytu refinansowego (inna niż cel mieszkaniowy)

Marża

BPS

NIE

2,10%

Nordea Bank

TAK

1,80%

Alior Bank

NIE

2,30% lub 1,8-% przy zakupie dodatkowych produktów

BNP Paribas Fortis

NIE

1,99%

Bank DnB NORD

TAK

2,00% lub 1,75% przy zakupie ubezpieczenia

PKO Bank Polski

NIE

1,45% przy zakupie dodatkowych produktów

Raiffeisen

NIE

2,20%

GBW

TAK

2,10%

Getin Noble Bank

NIE

2,45%

Bank BGŻ

NIE

2,10%

MultiBank

NIE

2,00%

Citi Handlowy

NIE

2,10% w przypadku posiadania konta, 1,80% przy zakupie konta i innego produktu

Bank Millennium

NIE

2,00% lub 1,80% przy zakupie dodatkowych produktów

BOŚ Bank

TAK

1,70%

ING Bank śląski

NIE

1,50% lub 1,90%

HSBC Bank Polska

TAK

1,70%

Deutsche Bank PBC

NIE

2,00%

LUKAS Bank

NIE

1,8% - 1,9% przy zakupie dodatkowych produktów

Bank BPH

TAK

4,50%

Allianz Bank Polska

TAK

od 1,30%

Pekao SA

NIE

1,70%

Pocztowy

NIE

1,90%

Eurobank

TAK

1,69%

Źródło: banki, Home Broker Doradcy Finansowi

Uproszczona procedura tylko wyjątkowo

Ułatwieniem przy refinansowaniu może być uproszczona procedura związana z przejmowaniem kredytu z innego banku. Niestety stosuje ją tylko kilka banków, m.in. Allianz, BPH i Lukas Bank. Pierwszy deklaruje, że dokonuje oceny zdolności na podstawie 12-miesięcznej historii spłaty obecnego kredytu w BIK, drugi ma z kolei mniejsze wymagania w zakresie dokumentacji dotyczącej nieruchomości. Zastosowanie uproszczonej procedury może być uwarunkowane terminową spłatą obecnego kredytu.

 

Stawki prowizji dla obecnie zawieranych umów kredytowych

Bank

Prowizja od przedterminowej spłaty całego kredytu mieszkaniowego

Prowizja za udzielenie kredytu refinansowego/mieszkaniowego

Alior Bank

b/d

0-2%, w zależności od zakupionych produktów

Allianz Bank Polska

Przez pierwsze 3 lata 2%, później 0%

0%

Bank BPH

2%, przez pierwsze 5 lat

0-4,2%

Bank Millennium

Przez pierwsze 3 lata 2%

0%

Bank Pocztowy

0%

b/d

BGŻ

Przez pierwsze 5 lat, 2% min. 100 zł

0%

BNP Paribas Fortis

 Przez pierwsze 3 lata 1,5%

0%-3%

BOŚ Bank

Przez pierwsze 5 lat, 1% min. 100 zł

0-1%, w zależności od zakupionych produktów

Citi Handlowy

2% w pierwszych 3 latach, po 3 latach 0%

0,5%-1%

Deutsche Bank PBC

2% (w ciągu pierwszych 3-5 lat - w zależności od oferty)

0% przy skorzystaniu z promocji

Bank DnB NORD

Przez pierwsze 3 lata 2%

0%

Eurobank

Przez pierwsze 3 lata 3%

0%

Getin Noble Bank

b/d

0%, jeśli klient wybierze ofertę ubezpieczeniową

HSBC Bank Polska

1% do 3 lat, po 3 latach - 0%

0-1%

ING Bank Śląski

Przez pierwsze 5 lat 1,5 %, min. 200 PLN

0-2,9%

Kredyt Bank

1,5% min. 300 PLN

b/d

Lukas Bank

Przez pierwsze 3 lata 2 %

1,4-1,7%

MultiBank

0-1,5% (0% z Pakietem Bezpieczna Spłata)

0-4%

Nordea Bank Polska

2%

0-3%

Pekao SA

Przez pierwsze 3 lata 2%

od 0%

PKO Bank Polski

1,5%, nie mniej niż 200 zł

0-3,5%, negocjowana indywidualnie

Polbank EFG

1,5%, min. 500 PLN

b/d

Pocztowy

b/d

0%

Raiffeisen

b/d

0%

Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz
Home Broker Doradcy Finansowi

Newsletter WirtualneMedia.pl w Twojej skrzynce mailowej

Dołącz do dyskusji: Zamiana "kryzysowego" kredytu na nowy może obniżyć ratę o 200 zł

1 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiekz postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl
User
xfgnxhft
zobacz także tu:

http://kredytu.blogspot.com
odpowiedź