Biurowiec klasy A – gwarancja jakości, czy wydmuszka inwestora?

Aby biurowiec mógł być zakwalifikowany do najwyższej klasy – A, musi spełniać kilka kryteriów. Klasyfikacja ta ma jednak dość otwarty charakter, a w praktyce deweloperzy i inwestorzy często sami wystawiają ocenę swoim inwestycjom. Dwa biurowce klasy A mogą więc w rzeczywistości prezentować bardzo różny standard, zwłaszcza pod kątem funkcjonalności.- Na poziomie ogólników dwa biurowce mogą zaliczać się do tej samej klasy, jednak analizując praktyczne rozwiązania architektoniczne i budowlane wpływające na funkcjonalność okazuje się, że budynki te w rzeczywistości oferują bardzo różne standardy – komentuje Agnieszka Popławska z firmy TPS, dewelopera Olivia Business Centre.Bezkrytyczna samoocena. A klasa w Warszawie inna niż w regionach.Deweloperzy i inwestorzy prześcigają się w eksponowaniu zalet swoich biurowców, gdyż zakwalifikowanie budynku do klasy A sprawia, że jego wartość rośnie. Zależy im więc na tym, by ich budynek klasyfikować jak najwyżej, co umożliwia ustalanie odpowiednio wyższych stawek za najem. Problem w tym, że standardy klasyfikacji biurowców nie zostały do tej pory w Polsce precyzyjnie i kompleksowo opisane, natomiast deweloperzy i inwestorzy sami wystawiają sobie ocenę swoich inwestycji. Rodzi do duże pole do nadużyć, a przynajmniej naginania faktów, by uzyskać większą niż w rzeczywistości wartość powierzchni w oczach potencjalnych najemców. Różnice najwyraźniej widać na rynkach regionalnych. Biurowce w Warszawie mogą się znacznie różnić od tych we Wrocławiu, Gdańsku czy Białymstoku, mimo iż teoretycznie są tej samej klasy. Zauważalne jest tutaj zjawisko - im mniejszy rynek, tym dysproporcje w rzeczywistej jakości i standardach są większe, a oceny w oficjalnych prezentacjach deweloperów bardziej naginane.Płacisz za więcej niż masz w rzeczywistościZdarza się, że najemca płaci za dużo więcej powierzchni niż jest w stanie w rzeczywistości wykorzystać. Jak to możliwe? Projekt i architektura budynku, np. umiejscowienie ścian konstrukcyjnych, przeciwpożarowych, powierzchnie nieprzeszklone czy rodzaj użytych materiałów wpływających na przepuszczalność światła, w ogromnym stopniu determinują możliwości aranżacyjne i optymalne wykorzystanie powierzchni. Idealny budynek to taki, który ma w pełni przeszkloną elewację, nie ma żadnych ścian wewnątrz i najlepiej żadnych słupów, co jest oczywiście niemożliwe. W praktyce optymalny biurowiec powinien mieć możliwie największą powierzchnię przeszkloną, materiały przepuszczające światło powinny uwzględniać nasłonecznienie, czyli położenie ścian budynku względem słońca, a liczba słupów powinna być minimalna. W optymalnym wariancie w środku takiego budynku lokuje się trzon centralny skupiający toalety, widny, schody i jest to jedyny nieprzesuwalny element konstrukcyjny na piętrze. Dzięki temu wszystkie powierzchnie z dostępem do naturalnego światła zagospodarowane są przez najemców. Problem ograniczonych powierzchni możliwych do wykorzystania zauważalny jest szczególnie w budynkach, które pierwotnie nie miały mieć komercyjnego charakteru. Wtórne zagospodarowanie pod powierzchnię biurową znacznie ogranicza możliwości i obniża rzeczywisty standard takiego budynku. Prawie elastycznyNajemcy nie wiedzą często na co zwracać uwagę szukając idealnego biura. Nieświadomie kupują „kota w worku”, który daje o sobie znać już przy pierwszych niestandardowych potrzebach, urastających niespodziewanie do rangi ogromnego problemu. Jedną z największych zalet nowoczesnych budynków biurowych jest ich szeroko rozumiana elastyczność, czyli dowolność aranżacji wnętrza i możliwość (nawet wielokrotnego) dostosowania go do swoich indywidualnych potrzeb. Z tą elastycznością bywa jednak różnie, a diabeł, jak zawsze bywa w takich przypadkach, tkwi w szczegółach i w sposobie zdefiniowania wymagań. Okazuje się, że w dwóch „elastycznych” biurowcach tej samej klasy (przynajmniej tak wskazują opisy) przestawienie biurka w inne miejsce może wiązać się z zupełnie innymi zabiegami. W budynku „bardziej elastycznym”, w którym całość podłogi i sufitów złożona jest z modułowych elementów, a ścianki działowe nie są stałym elementem narzuconym przez dewelopera, mała zmiana aranżacji w postaci przestawienia biurka wraz z pełnym zakresem elektryki (kontakty/oświetlenie) może nam zająć kilkanaście minut. W innym budynku tej samej klasy, w którym sufit, podłoga i ścianki działowe stanowią stałe elementy, taki manewr wewnątrz biura oznaczać może całkiem duży remont i dodatkowe koszty. - Firmy zmieniają się wewnętrznie i rozwijają, co często skutkuje potrzebą zmian aranżacji przestrzeni, w której pracują. Jest to normalne i częste zjawisko, a tym samym potrzeba zgłaszana przez naszych najemców. Zmiany te mogą mieć charakter kosmetyczny, ale są też takie wymagające większej ingerencji w przestrzeń biurową, dlatego tak ważne są praktyczne i przemyślane rozwiązania architektoniczno-budowlane – dodaje Agnieszka Popławska z TPS.Tego (m.in.) możesz oczekiwać od biurowca klasy A:•    lokalizacja w centrum miasta, doskonałe skomunikowanie (na przykładzie Trójmiasta bliskość Szybkiej Kolei Miejskiej, przystanków autobusowych/tramwajowych, dużych centrów handlowych - jak Alfa Centrum, czy Galeria Bałtycka, a także ścieżek rowerowych),•    nowoczesna architektura (praktyka pokazuje, że rzeczywistą klasę A uzyskać mogą budynki nowe, a nie adoptowane jako biurowce),•    minimum dwa niezależne źródła zasilania,•    minimum 3 windy szybkobieżne,•    wysokość pomieszczenia min. 2,7 m (od podłogi podniesionej do sufitu podwieszanego),•    miejsca parkingowe dla najemców (minimum 1 miejsce na 100 mkw. biur) + wydzielony parking dla gości,•    parkingi dla rowerów z pełnym zapleczem sanitarnym,•    całodobowa ochrona budynku,•    dostępność gastronomii w budynku, bliskość zaplecza usługowo-handlowego oraz sportowo-rekreacyjnego,•    ergonomiczne powierzchnie biurowe z możliwością swobodnej aranżacji, pozbawione elementów konstrukcyjnych,•    podwieszane sufity i modułowe podłogi umożliwiające szybkie przearanżowanie powierzchni•    najwyższej klasy okablowanie,•    elastyczność budynku zapewniająca spełnienie szczególnych, indywidualnych wymagań najemcy,•    system kontroli wilgotności umożliwiający punktowe sterowanie np. na dany pokój,•    maksymalnie duża dostępność światła dziennego.