SzukajSzukaj
dołącz do nas Facebook Google Linkedin Twitter

Deweloperzy psują rynek wtórny

Proces sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym ponownie wydłużył się. Dla transakcji sfinalizowanych w czerwcu wyniósł aż 126 dni. Wpływ na to ma przede wszystkim „przeciąganie” etapu do umowy przedwstępnej, co jest m.in. konsekwencją niedopasowania oczekiwań kupujących i sprzedających. Rynek wtórny psuje atrakcyjna oferta deweloperów.

fot. Hossa

fot. Hossa

Bo bardzo dobrym maju, gdy proces sprzedaży mieszkań, w przypadku których w tym miesiącu zwarto umowę ostateczną, spadł poniżej 96 dni (średnia dla rynku wtórnego), dane za czerwiec przyniosły wyraźne pogorszenie sytuacji. Mieszkania sprzedane w tym miesiącu zostały wprowadzone do oferty średnio 126 dni przed podpisaniem umowy ostatecznej. Oznacza to wydłużenie procesu sprzedaży z trzech do czterech miesięcy. Taki wynik jest niewiele lepszy od bardzo słabego przełomu roku, gdy proces sprzedaży przekraczał 130 dni.

Miesiąc dłużej na decyzję

Pogorszenie warunków to skutek wydłużenia okresu, jaki upływa przeciętnie od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej. Dla transakcji sfinalizowanych w czerwcu wydłużył się on diametralnie – do 96 dni z 56 dla mieszkań sprzedanych miesiąc wcześniej, czyli do trzech miesięcy, z poniżej dwóch.

Mniejszy ruch w kwietniu z powodu Świąt i żałoby narodowej

Dwukrotne wydłużenie tego etapu jest konsekwencją spowolnienia ruchu na rynku mieszkaniowym wiosną, najpierw z powodu Świąt Wielkanocnych, a później żałoby narodowej. Ale to prawdopodobnie nie jedyne przyczyny. Kolejną może być obserwowane od początku roku ożywienie na rynku pierwotnym, przejawiające się gwałtownym wzrostem liczby nowych inwestycji. Deweloperzy, aby przyciągnąć kupujących już na wczesnym etapie budowy, oferują atrakcyjne rabaty i promocje, sięgające w nawet 10 %. – W ten sposób stwarzają naturalną konkurencję dla rynku wtórnego. W efekcie coraz więcej klientów szuka nowych mieszkań, zamiast używanych – ocenia Marcin Stefański doradca Home Broker z Gdyni. – Poza tym, polityka cenowa deweloperów pośrednio oddziałuje też na rynek wtórny, wzmacniając presję na spadek cen, zwłaszcza w segmencie tanich mieszkań – dodaje.

Spadek cen w drugim kwartale

Doradcy Home Broker z miesiąca na miesiąc ograniczają swoje oczekiwania dotyczące zmiany cen w najbliższych 12 miesiącach w największych miastach. Według najnowszej prognozy, mają się one podnieść średnio o 2,8%, czyli realnie nie powinny się zmienić. Dane o cenach transakcyjnych za II kwartał dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Poznania wskazują na średni spadek cen o 3% w stosunku do I kwartału.

Tańszy rynek pierwotny

Średnia cena ofertowa metra kwadratowego w największych miastach Polski jest na rynku pierwotnym o ok. 370 zł wyższa niż na wtórnym, ale jeśli ofertę tego drugiego zawęzimy do mieszkań oddanych po 2000 roku, to okaże się, że rynek pierwotny jest tańszy przeciętnie o 500 zł. W Warszawie, oszczędność na metrze przy takiej kalkulacji sięga średnio aż 1100 zł. Wyjątkiem jest Poznań, gdzie nowe mieszkania są minimalnie droższe.

 

Miasto

Średnia cena ofertowa na rynku

Wtórny

Wtórny (budownictwo po 2000 r.)

Pierwotny

Bydgoszcz

4 315 zł

5 207 zł

5 174 zł

Kraków

7 905 zł

8 393 zł

8 134 zł

Łódź

4 557 zł

6 262 zł

5 595 zł

Poznań

6 213 zł

7 463 zł

7 558 zł

Szczecin

4 922 zł

5 823 zł

4 739 zł

Trójmiasto

6 932 zł

8 027 zł

7 452 zł

Warszawa

9 394 zł

9 915 zł

8 801 zł

Wrocław

7 102 zł

7 750 zł

7 327 zł

Kupujący oczekują spadku, a sprzedający wzrostu

Konsekwencją dużej aktywności deweloperów jest też rosnące rozwarstwienie oczekiwań kupujących i sprzedających na rynku wtórnym. – Poszukujący mieszkań, obserwując stawki z rynku pierwotnego oczekują dalszego spadku cen na rynku wtórnym, zapominając często o tym, że na nowe mieszkania po pierwsze trzeba poczekać, a po drugie z nich zakupem często wiąże się dodatkowe ryzyko – mówi Sławomir Bratek, doradca Home Broker z Wrocławia. – Odwrotnie sprzedający: obserwując ożywienie na rynku mieszkaniowym, nie są zbyt skłonni do negocjacji cenowych licząc raczej na ich wzrost niż spadek  – dodaje.

Banki szybciej udzielają kredytów

Dalsze skrócenie procesu sprzedaży Home Broker obserwuje z kolei na etapie od umowy przedwstępnej do umowy ostatecznej. Dla mieszkań sprzedanych w czerwcu etap ten trwał przeciętnie 30 dni. To przede wszystkim wynik coraz większej mobilizacji w bankach do udzielania kredytów hipotecznych, co skutkuje usprawnieniem procesu.

Dane lipcowe pod wpływem powodzi

Dane za lipiec powinny dać odpowiedź czy wydłużenie procesu sprzedaży dla transakcji sfinalizowanych w czerwcu było zjawiskiem jednorazowym, związanym z np. z żałobą narodową. Raczej trudno jednak oczekiwać wyraźnej poprawy. Nawet jeżeli efekt oddziaływania deweloperów okazałby się słabszy, to pojawi się inny – wpływ powodzi. Chodzi tu po pierwsze o przestój na rynku, przynajmniej w niektórych miastach, spowodowany żywiołem, po drugie o większą ostrożność kupujących zwłaszcza w odniesieniu do zagrożonych dzielnic, a po trzecie o to, że od 20 do 25 maja nie było można uzyskać odpisu ksiąg wieczystych prowadzonych w formie elektronicznej.

Katarzyna Siwek
Home Broker

Newsletter WirtualneMedia.pl w Twojej skrzynce mailowej

Dołącz do dyskusji: Deweloperzy psują rynek wtórny

0 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl