Duże podwyżki cen apartamentów od nowego roku

Tylko do końca tego roku obowiązuje preferencyjna 7-proc. stawka na całą powierzchnię mieszkań o metrażu powyżej 150 m kw. i domów o metrażu powyżej 300 m kw., czyli takich, których nie można zaliczyć do tzw. budownictwa społecznego.- Wspomniane przepisy mają charakter przejściowy i wygasają z końcem br., tak jak upoważnienie do ich wprowadzenia zawarte w dyrektywie UE. Wydłużenie okresu stosowania preferencyjnej stawki wymagałoby przede wszystkim zmian w prawie wspólnotowym, a następnie w rozporządzeniu ministra finansów – wyjaśnia Maciej Grochulski, partner w kancelarii Paczuski, Taudul, Korszla, Grochulski Doradcy Podatkowi.

Nawet 25%

- Mamy co prawda sygnały, że minister finansów zwrócił się do Komisji Europejskiej, aby ta wystąpiła z inicjatywą legislacyjną pozwalającą na przedłużenie okresu stosowania derogacji, wydaje się to jednak mało prawdopodobne. Dlatego z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że od nowego roku wartość nadwyżki powierzchni ponad 150 m kw. w przypadku mieszkań i ponad 300 m kw. w przypadku domów będzie objęta podstawową stawką VAT, czyli 23% - wyjaśnia Maciej Grochulski. - W dalszej przyszłości może to być 24%, a nawet 25%, w zależności od stanu finansów publicznych – dodaje.

2% mieszkań ma powierzchnię ponad 150 metrów

Z szacunków Home Broker wynika, że mieszkania o powierzchni powyżej 150 m kw. stanowią ok. 2% oferty lokali na rynku pierwotnym. Takie lokale zwykle zaliczane są do klasy apartamentów, o ile – obok metrażu powyżej 100 m kw. - spełniają też inne kryteria, m.in. mają prestiżową lokalizację, znajdują się w budynkach zaprojektowanych przez znanych architektów i wykonanych z materiałów wysokiej jakości, mają wysokość przynajmniej 3 metrów czy wyposażone są w kilka łazienek, garderoby i tarasy.

Średnio prawie 12 tysięcy za m kw.

Chociaż standardowo, im większe mieszkanie, tym niższa cena za metr kwadratowy, to w przypadku lokali o powierzchni ponad 150 metrów, ta zasada nie działa. Wynika to stąd, że są to zwykle ekskluzywne lokale, w najdroższych lokalizacjach i dodatkowo w największych miastach. W efekcie średnia cena metra kwadratowego mieszkań większych niż 150 m kw. wynosi według danych Home Broker 11 535 zł. W przypadku mieszkań deweloperskich o metrażu do 150 metrów, cena jest znacznie niższa i wynosi średnio 7 980 zł za m kw.

Od stycznia 16 tys. zł więcej

Sprawdziliśmy, jak wzrost stawki podatku do 23% dla nadwyżki metrażu ponad 150 m kw., z uwzględnieniem podwyżki do 8% dla powierzchni do 150 m kw., wpłynie na ceny apartamentów. Podwyżki mogą wynieść od kilkunastu do nawet kilkuset tysięcy złotych. Przykładowo, dla apartamentu o powierzchni 153 m kw. położonego we wrocławskich Krzykach, czyli lokalu z minimalną nadwyżką powierzchni, który obecnie kosztuje 1,27 mln zł, podwyżka wyniosłaby 15,8 tys. zł. Jeżeli, stawki VAT wzrosłyby ponownie o 1 pkt. proc. od lipca 2011 r. (rząd przewiduje taką możliwość), cena podniosłaby się o 27,7 tys. zł w stosunku do obecnej. Przy kolejnej podwyżce podatku (do 25% od 1 stycznia 2012 r.), wzrost ceny wyniósłby 39,6 tys. zł.

Nawet 600 tys. zł podwyżki przy dużym metrażu

Podwyżka byłaby znacznie większa w przypadku mieszkań o metrażu grubo przekraczającym 150 metrów. Przykładowo, apartament położony na krakowskim Starym Mieście, o metrażu 255 m kw., wystawiony za cenę 7,5 mln zł, podrożałby o 502,7 tys. zł w pierwszym wariancie (wprowadzenie 23-proc. stawki na nadwyżkę metrażu plus podwyżka podstawowej do 8%), o 572,8 tys. zł w drugim wariancie i o 642,8 tys. zł w trzecim.

Możliwy wzrost cen netto

Taką skalę wzrostu cen otrzymujemy przy założeniu, że deweloperzy jednocześnie nie podnieśliby cen netto mieszkań. Tego jednak nie można wykluczyć w związku z tym, że od nowego roku deweloperzy najprawdopodobniej będą płacić wyższy VAT na usługi budowlane związane ze wznoszeniem lokali o powierzchni przekraczającej 150 m kw w przypadku mieszkań i 300 m kw. w przypadku domów. – To jest sytuacja analogiczna do tej związanej ze sprzedażą mieszkań. Możliwość stosowania preferencyjnej, 7-proc., a od przyszłego roku 8-proc., stawki na usługi budowlane, bez względu na wielkość mieszkania czy domu, wynika z tego samego rozporządzenia ministra finansów i też najprawdopodobniej wygaśnie z końcem tego roku – mówi Maciej Grochulski. – W efekcie zakup usług związanych w wykonaniem mieszkania, w części odnoszącej się do nadwyżki metrażu odpowiednio ponad 150 i 300 m kw., również  zostanie objęty podstawową stawką podatku, czyli 23% - podkreśla Maciej Grochulski.

Deweloperzy mogą ograniczyć budowę apartamentów

Poza możliwym wzrostem kosztu wytworzenia z tego tytułu (w sytuacji, gdy VAT naliczony przekraczałby VAT należny) pojawią się też dodatkowe komplikacje związane z właściwą kalkulacją VAT w odniesieniu do danej części powierzchni lokalu. W ocenie Home Broker ta zmiana, w połączeniu z nowymi zasadami opodatkowania sprzedaży mieszkań, może zniechęcić deweloperów do wznoszenia bardzo dużych mieszkań. Znaczący wzrost cen może bowiem odstraszyć klientów, a popyt na bardzo duże lokale już w tej chwili jest bardzo ograniczony. 

Katarzyna Siwek

Home Broker