Jak podnieść cenę mieszkania o 30 tysięcy? Trzeba kupić garaż

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym trzeba mieć świadomość tego, że deweloper może też wymagać od nabywcy zakupu dodatkowych pomieszczeń przynależnych - miejsc postojowych i komórek lokatorskich. Szczególnie może to dziwić osoby, które nie posiadają i nie planują zakupu auta. Zgodnie z ankietą przeprowadzoną przez Home Broker wśród firm budujących mieszkania 43% z nich może wymagać od osoby szukającej własnego „M” także wykupienia miejsca postojowego. W przypadku komórek lokatorskich takie wymaganie pada w 32% przypadków.

Cena wzrasta o 10%

Wymaganie wykupienia dodatkowych pomieszczeń przynależnych znacznie podnosi koszt zakupu własnych "czterech ścian". Zgodnie z ankietą przeprowadzoną prze Home Broker średnia cena miejsca postojowego w garażu podziemnym to 23,1 tys. zł. Trzykrotnie mniej, bo 7,7 tys. zł trzeba zapłacić za miejsce pod gołym niebem. Takie rozwiązanie jest jednak najczęściej możliwe jedynie na obrzeżach miast, gdzie grunt jest tańszy, a zabudowa mniej zwarta. Dodatkowe 7,6 tys. trzeba też wydać na komórkę lokatorką, której przeciętna wielkość to 4 m kw. Gdy więc deweloper oprócz mieszkania, będzie chciał też sprzedać miejsce postojowe i komórkę lokatorską, to podniesie to koszt zakupu własnego „M” o 30,7 tysięcy. Przeciętne mieszkanie, które w bieżącym roku znalazło nabywcę kosztowało u dewelopera 317 tys. zł – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawartych w Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie, Wrocławiu. Podwyżka ceny związana z koniecznością nabycia dodatkowych pomieszczeń przynależnych można więc oszacować na 9,7 %.

Do firm, które nie wymagają od nabywców mieszkań zakupu miejsca postojowego i komórki lokatorskiej należą: ART-BUD, BA-WA, Belveder, Budros, Virke, Layetana Developments, LC Corp, Mill-Yon, PRIBO Nieruchomości, Pryzma, Ronson Development, Start. Odstępstwo od wymogu dodatkowych zakupów możne mieć miejsce w: Bouygues Immobilier, Euro Styl, P.B. EKO i PBG Erigo. Warto jednak zaznaczyć, że nie wszyscy nabywcy postrzegają wymaganie nabycia dodatkowego miejsca przynależnego jako negatywną stronę oferty dewelopera. – Szczególnie w centrach miast, gdzie deficyt miejsc postojowych jest na porządku dziennym, deweloperzy widzą, że popyt na nie przewyższa podaż i muszą wprowadzać reglamentację. – zauważa Bartosz Jankowski, menadżer ds. rynku pierwotnego Home Broker.

"VAT-owy" zawrót głowy

Powyżej przytoczone ceny pomieszczeń przynależnych są wartościami brutto, a więc zawierają już w sobie VAT. Jego stawka jest pochodną tego jaki jest status prawny garażu. 23% trzeba będzie zapłacić gdy cała hala garażowa jest wyodrębniona jako samodzielna nieruchomość z księgą wieczystą, w której osoba kupująca miejsce postojowe widnieje jako współwłaściciel. Inaczej będzie gdy garaż stanowi część wspólną budynku tak samo jak korytarze, windy czy grunt pod budynkiem. Wtedy możliwe jest zastosowanie stawki 8%.

Decyzja zapada na etapie projektowania

Praktyka pokazuje, że deweloperzy stosują oba przedstawione rozwiązania. Cena ostateczna pomieszczenia przynależnego może więc być różna u poszczególnych deweloperów. Ten sam garaż, który netto kosztowałby 20 tys. zł w jednej firmie będzie się wiązał z koniecznością zapłacenia 21,6 tys. zł, a w innej 24,6 tys. zł. W przypadku miejsc postojowych najczęściej trzeba się liczyć z koniecznością zapłacenia podstawowej, wyższej stawki VAT. Niższa obowiązuje zazwyczaj na komórki lokatorskie.

Trudniej sprzedać tańszy garaż

Oszczędność poczyniona na etapie zakupu pomieszczenia przynależnego może być jednak mieczem obosiecznym. Właściciel tańszego garażu może mieć bowiem problem z jego spieniężeniem. Byłoby tak, gdyby garaż stanowił część wspólną budynku, a nie miałby odrębnej księgi wieczystej. Takie prawne „połączenie” uniemożliwia sprzedaż garażu czy komórki lokatorskiej bez jednoczesnego zbycia mieszkania. Inaczej byłoby gdyby cała hala garażowa posiadała odrębną księgę wieczystą, w której nabywca miejsca postojowego widniałby jako współwłaściciel. Takie prawo w prosty sposób można przenieść na inna osobę aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem.

Wynajmij zamiast kupować

Ciekawe rozwiązanie, które pozwala uniknąć zakupu miejsca postojowego zaproponował poznański deweloper Pryzma. W firmie tej korzystanie z miejsca postojowego przez dwa lata jest bezpłatne, a w kolejnym roku opłata wynosić będzie 80 zł / mc w przypadku parkingu naziemnego i 120 zł / mc w przypadku hali garażowej.

Bartosz Turek, Robert Latuszek

Home Broker