Dobre perspektywy dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce

Ilość nowej powierzchni biurowej dostarczonej na warszawski rynek w 2013 wyniosła blisko 300 000 m kw., co jest najwyższą wartością odnotowaną począwszy od 2000 roku. Najwięcej projektów biurowych powstało w strefie Południa Górnego (głównie w rejonie Służewca Przemysłowego) oraz Południowego Zachodu (okolice Al. Jerozolimskich), co umocniło pozycję tych obszarów, jako największych poza centralnych dzielnic biznesowych. W 2013 aż 630 000 m kw. powierzchni biurowej było przedmiotem transakcji najmu, co jest rekordową wartością na rynku warszawskim. Podobnie jak w ciągu kilku poprzednich lat, również w 2013 renegocjacje / odnowienia umów najmu stanowiły aż 30% wszystkich transakcji (ok. 180 000 m kw.), natomiast wartość nowych umów (łącznie z umowami przednajmu) wyniosła 450 000 m kw. i była wyższa o ponad 6% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Ze względu na silną podaż, wskaźnik pustostanów wzrastał przez cały 2013 i pod koniec roku osiągnął wartość 11,8% (wzrost o blisko 3 pkt. proc. w porównaniu do 2012 roku).

Rynek powierzchni handlowych w Polsce już od kilku lat rozwija się dynamicznie, zarówno w największych aglomeracjach, jak i mniejszych miastach. W 2013 roku pozwolenie na użytkowanie otrzymały projekty o łącznej powierzchni handlowej ponad 690 000 m kw. (wzrost o 28% w porównaniu do 2012), a całkowite zasoby przekroczyły 12,2 miliona m kw. Ok. 70% nowej powierzchni dostarczonej na rynek w ubiegłym roku znajduje się w głównych aglomeracjach, co jest konsekwencją ukończenia kilku dużych projektów o pow. ponad 40 000 m kw. tj.: Galerii Bronowice w Krakowie, Poznań City Center, Centrum Riviera w Gdyni, Galerii Katowickiej oraz kompleksu handlowego Europa Centralna w Gliwicach. W 2013 ponad 50 marek rozpoczęło swoją działalność w Polsce, co świadczy o niesłabnącej atrakcyjności i potencjale naszego rynku. Stabilna pozycja głównych aglomeracji jest również odzwierciedlona w niskich stopach pustostanów, które już od kilku lat nie przekraczają 5%. Najwyższe stawki czynszów w centrach handlowych ustabilizowały się na poziomie 100 euro za m kw. za miesiąc w Warszawie oraz 43-50 euro za m kw. za miesiąc w miastach regionalnych.

Po ukończeniu ponad 370 000 m kw. w 2013 roku, łączne zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowej i magazynowej w Polsce osiągnęły 7,7 miliona m kw. Największy wolumen nowej powierzchni odnotowano na Dolnym (118  000 m kw.) i Górnym Śląsku (79 000 m kw.). Popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce rośnie i jest napędzany głównie przez dynamiczny rozwój sektora e-commerce. Biorąc pod uwagę dalszy przewidywany wzrost tego sektora w Polsce, aktywność na rynku najmu może zwiększyć się również w 2014, co doprowadzi do spadku stóp pustostanów (obecnie na poziomie 11,1%).

Silna aktywność na rynku najmu powierzchni biurowej w 2013 roku była w dużej mierze wynikiem wykorzystania przez najemców swojej dobrej pozycji negocjacyjnej i niższych efektywnych stawek czynszów, a w mniejszym stopniu rezultatem rzeczywistej potrzeby powiększenia aktualnie zajmowanej powierzchni. Jest to odzwierciedlone w wartości absorpcji netto, która w 2013 roku znajdowała się na dużo niższym poziomie niż w latach 2006-2008 (mimo większego łącznego wolumenu transakcji). Wraz z oczekiwaną poprawą sytuacji gospodarczej, popyt na powierzchnie biurowe powinien pozostać stabilny, a wielkość absorpcji netto może wzrosnąć. Niemniej jednak w wyniku wysokiego poziomu nowej podaży w ciągu kolejnych 2-3 lat, można spodziewać się utrzymania silnej konkurencji wśród wynajmujących, co w niektórych lokalizacjach wywrze presję na spadek czynszów - mówi Kamila Wykrota, Dyrektor działu Analiz i Doradztwa, DTZ.

Podobnie jak w ciągu kilku poprzednich lat, również w 2013 roku na rynku widoczny był trend związany z rozbudową i przebudową istniejących centrów handlowych. Łączna powierzchnia dostarczona w tych obiektach stanowiła niemal 30% skumulowanej podaży w okresie 2009-2013. Do tej pory znaczna część takich inwestycji dotyczyła projektów handlowych charakteryzujących się bardzo dobrą lokalizacją i popularnością wśród najemców i klientów. DTZ jest zdania, że dobrze zaplanowana modernizacja i pozycjonowanie może być szansą także dla starszych obiektów, osiągających niezadowalające wyniki – dodaje Kamila Wykrota.