SzukajSzukaj
dołącz do nasFacebookGoogleLinkedinTwitter

Co się liczy w kredycie na dom

Choć zima za oknem, to jeśli w wiosennych planach jest budowa domu, albo zakup działki na kredyt, warto już zająć się sprawą. Mimo, że kredyty te co do zasady nie różnią się od mieszkaniowych, to ich załatwienie jest bardziej pracochłonne. Więcej czasu potrzeba na zgromadzenie dokumentów, a także na wybór najlepszej oferty.

Co się liczy w kredycie na dom


Nie ma wątpliwości, że im prędzej uda się wkroczyć z pieniędzmi na plac budowy tym lepiej dla całego przedsięwzięcia: wydłuży się sezon budowlany, można też będzie skorzystać na niższych cenach materiałów. Przed napływem fali klientów łatwiej negocjuje się ceny w składach budowlanych, obowiązują też jeszcze różnego rodzaju promocje. Warto się więc zmobilizować, ale też nie można działać pochopnie i przed ostateczną decyzją lepiej poradzić się specjalisty.

Nie ma domów po 700 zł za mkw., ale są kredyty z dopłatami
Szczególnie warto mieć się na baczności przy zakupie działki budowlanej za gotówkę. Najczęściej w takim przypadku dokumenty dotyczące samej działki analizuje tylko inwestor oraz notariusz i potem niespodziewanie okazuje się, że w niedalekiej odległości planowana np. jest trasa szybkiego ruchu o czym życzliwy sprzedający zapomniał powiedzieć.

Noszący się z zamiarem budowy domu nie mają świadomości, że mogą np. zaciągnąć na ten cel kredyt z dopłatami do odsetek. Gdyby wiedzieli to wcześniej mogliby inaczej zaplanować całe przedsięwzięcie – mówi Tomasz Wiszowaty, doradca finansowy.  Nie każdy też zdaje sobie sprawę, że kredyt budowlany wiąże się z konkretnymi obowiązkami i nie jest to rozwiązanie dla maruderów lubiących wielotygodniowe rozmyślania nad kolorem płytek w łazience, czy drewnem na podłogę. - Należy też przyjąć realne założenia co do kosztów budowy. Żaden bank „nie kupi” planu budowy 200 metrowego domu za 150 tys. zł. Banki szacują taki koszt na minimum 2 tys. zł za metr kw. – tłumaczy Wiszowaty.

Nie z każdym bankiem warto budować
Banki, mimo powszechnego oferowania kredytów budowlanych, w praktyce dzielą się na lepiej lub gorzej nadające się na budowę. Korzystne warunki cenowe w przypadku kredytu budowlanego to zdecydowanie za mało. Oszczędność może się nie opłacić, jeśli bank będzie stawiał bardzo trudne warunki rozliczenia kolejnych transz. Taka współpraca może skończyć się ogromnym stresem i problemami z ciągłością finansowania.

Budowa jest na czas
Co do zasady kredyty na zakup działki i budowę domu pod względem konstrukcji oraz ceny nie różnią się generalnie od zwykłych kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Wyjątkiem są dokumenty, których w przypadku pożyczania pieniędzy na budowę domu jest dużo więcej.

Zainteresowany musi też pamiętać, że na uzyskaniu kredytu budowlanego nie kończą się jego relacje z bankiem, bo bank  pożyczone pieniądze wypłaca w transzach. Wypłata każdej kolejnej części kredytu uzależniona jest od postępu prac zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie.

Zazwyczaj na budowę banki dają klientom dwa-trzy lata. Jeśli prace się przeciągają konieczne jest aneksowanie umowy kredytowej. A to rodzi ryzyko, że w rewanżu za niedotrzymanie warunków umowy bank zechce też zmienić inne jej parametry - na mniej korzystne dla klienta. Gdy klient będzie nadmiernie przeciągał strunę nie stosując się do harmonogramu musi liczyć się nawet z możliwością wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank.

O tym czy harmonogram jest przestrzegany czy nie, decydują kontrole. Banki kontrolują przebieg budowy na różne sposoby i dobrze poznać te metody. Niektóre wysyłają swoich pracowników na inspekcję. A to dodatkowo kosztuje. Inne zadowalają się  aktualnymi zdjęciami i dziennikiem budowy, tak jest w ING Banku i Getin Noble Banku. Ewentualnie kontrola robiona jest przez bank za darmo jak w Pekao.

Różne jest też podejście do rozliczenia dokonanych wydatków i tu tkwi ryzyko ewentualnych kłopotów na linii klient – bank. Jednym bankom (BNP Paribas) należy przedstawiać faktury za poszczególne towary czy usługi, choć nie na całość wypłacanej transzy. Innym (ING BSK, PKO BP, Pekao) wystarczy powykonawczy kosztorys lub zdjęcia i kopia dziennika budowy. Jeśli kontrola nie potwierdza prawidłowego rozliczenia transzy bank może poprosić o okazanie faktur na wykonane prace i kupione materiały.

- A np. DB PBC będzie wymagać od klienta umowy z generalnym wykonawcą co nie jest częstą praktyką wśród inwestorów – zwraca uwagę doradca finansowy. - Warto wiedzieć również, że tylko niektóre banki pozwalają na elastyczne budowanie czyli zrobienie w danej transzy robót z odleglejszych etapów harmonogramu - dodaje. 

Skok przez formalności
Aby uzyskać kredyt na budowę działki potrzebny jest odpis z księgi wieczystej nieruchomości najlepiej nie starszy niż miesiąc. Jeśli go nie ma konieczny jest inny dokument np. akt notarialny, albo orzeczenie sądowe o spadku. Niektóre banki mogą nie zająć się sprawą, jeśli nie ma księgi wieczystej lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów. Potrzeba również wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy. Jeśli dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania konieczna jest decyzja gminy o warunkach zabudowy terenu, na którym znajduje się działka. Konieczne może być też dostarczenie wyceny gruntu.

W przypadku gdy jednym kredytem będzie finansowana także budowa domu należy też  przedstawić projekt budynku, kosztorys inwestycji. W niektórych bankach: BGŻ i  BNP Paribas takie rozwiązanie wchodzi w grę tylko wtedy gdy działka kupiona jest z pozwoleniem na budowę konkretnej  nieruchomości, albo jak w Pekao z rozpoczętą już budową. 

Aby starać się o kredyt na sam dom - konieczne jest oczywiście udokumentowanie praw do działki, projekt domu z kosztorysem i pozwolenie na budowę.

Lepiej dwa kredyty czy jeden na wszystko?
Najpierw kredyt na działkę potem na dom, czy kredyt na obie inwestycje od razu? Wybór bankowych ofert w drugim scenariuszu jest nieco mniejszy. Zakup działki i budowę domu za jednym zamachem można spróbować skredytować m.in. w: Aliorze, mBanku, MultiBanku, Euro Banku, Getin Noble Banku, PKO BP, Millennium, Kredyt Banku, Banku Pocztowym.

Każde z rozwiązań ma swoje dobre strony. Jeden kredyt na działkę i budowę domu pozwala na jednokrotne przechodzenie przez formalności kredytowe, mobilizuje też do szybszego działania i pośpiechu w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Idąc do banku trzeba jednak mieć już wybrany projekt domu i uprawdopodobnić uzyskanie pozwolenia na budowę na upatrzonej działce.

Życie pokazuje jednak, że lepiej sprawdzają się dwa osobne kredyty – jeden na działkę i drugi na dom - to mniejsza presja na tempo działania. Na spokojnie można wybierać projekt domu i bez stresu zdobywać zgody na zabudowę tym bardziej, że formalności w urzędach potrafią się przeciągnąć.

Jeśli już zapada decyzja o dwóch kredytach, to nie zawsze warto raz na zawsze przywiązywać się do banku z którym kupiliśmy działkę. Dobra oferta na zakup działki czasem nie idzie w parze z dobrą ofertą na budowę domu. Dlatego biorąc kredyt na działkę dobrze jest wziąć pod uwagę ewentualne koszty wcześniejszej spłaty i refinansu tego kredytu.

Oferta kredytów na zakup działki

Bank

Budowlana

Rekreacyjna

Rolna

Działka i dom jednocześnie

Siedlisko

Alior

60-70% LtV

60-70% LtV

Nie

120% LtV/50 lat

Tak, na standardowych warunkach

BGŻ

do 100% LTV/ 40 lat

do 100% LtV

do 100% LtV

tylko gdy kupowana z pozwoleniem na budowę konkretnej nieruchomości

do 100% LtV

BNP Paribas

do 90% LtV/20 lat

z możliwością zabudowy mieszkaniowej

z możliwością zabudowy mieszkaniowej

tylko gdy kupowana z pozwoleniem na budowę konkretnej nieruchomości

jeśli jest budynek mieszkalny

BOŚ

do 100% LTV

do 60% LtV

Nie

Nie

do 1,5 ha

BRE (mBank, MultiBank)

110% LtV/ 40 lat

Nie

Nie

110% LtV/ 40 lat

Nie

BZ WBK

100% LtV/ 30 lat

Nie

Nie

Nie

Nie

Citi Handlowy

Nie

Nie

Nie

Nie

Nie

DB PBC

100% LtV/ 40 lat

Nie

Nie

Nie

Indywidualnie

EuroBank

100% LtV

Jeśli stoi tam dom

Jeśli istnieje duża szansa na zabudowę mieszkaniową

100% LtV

Tak

Getin Noble Bank

110% LtV/ 50 lat

Nie

Jeśli istnieje duża szansa na zabudowę mieszkaniową/ do 80% LtV

110% LtV

Jeśli nieruchomość jest atrakcyjna

ING BSK

90% LtV/ 30 lat; 80% LtV/40 lat

Nie

Nie

Nie

80% LtV/ 30 lat

Millennium

100% LtV/ 35 lat

Jeśli jest z przeznaczeniem pod zabudowę; 100% LtV/ 35 lat

do 0,5 ha 100% LtV, reszta 60% LtV/ 35 lat

Kredyt Bank

100% LtV/ 40 lat

dom całoroczny; 100% LtV

0,5 ha, 100% LtV, pod zabudowę mieszkaniową 

100% LtV/ 40 lat

do 0,5 ha 100% LtV/ 40 lat

Pekao

Nie

Jeśli rozpoczęta budowa całorocznego domu

Nie

Jeśli rozpoczęta budowa

Nie

Noreda

100% LtV/ 20 lat

100% LtV/ 20 lat

Jeśli jest szansa na odrolnienie

Nie

Tak

Pocztowy

100%/ 30 lat

70% LtV/ 15 lat

Jeśli jest szansa na odrolnienie; 100% LtV/ 30 lat

100% LtV/ 40 lat

70% LtV/ 15 lat

Źródło: banki.

Karencja w spłacie
Ważnym elementem oferty jest karencja w spłacie kredytu. Karencja pozwala na czas budowy i wypłaty transz zawiesić spłatę części kapitałowej kredytu. Zwykle karencja trwa dwa lata: DB PBC, Millennium, Pekao, Nordea, ING BSK, ale są banki gdzie jest dłuższa, np. w BOŚ, BZ WBK czy Euro Banku sięga do 3 lat, a w Aliorze nawet do 5 lat. Warto jednak pamiętać, że zawieszona zostaje nie całość, ale tylko część kapitałowa raty. Klient musi spłacać odsetki od uruchomionej kwoty kredytu. 

Uwaga na waluty
Zadłużając się na działkę czy budowę domu trzeba być bardzo ostrożnym z braniem kredytów walutowych, szczególnie denominowanych. Transze kredytu denominowanego w walucie (w przeciwieństwie do indeksowanego) wyrażone są w walucie czyli obecnie już głównie w euro.

Przez wahania kursów walut może bowiem zdarzyć się tak, że wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. A wszystko przez to, że w kredycie denominowanym klient pożycza od banku kwotę w danej walucie. W umowie kredytowej wpisane jest np. 50 tys. euro i właśnie tyle zostanie wypłacone, bez względu na aktualny kurs waluty. Jeśli pomiędzy datą podpisania umowy, a datą wypłaty danej transzy kredytu dojdzie do umocnienia złotego i kurs waluty obcej spadnie, wtedy wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana, a brakującą część trzeba będzie wyłożyć z własnej kieszeni. W kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. W umowie kredytowej kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej, ale opatrzona zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu ta w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu jest taka, aby pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta. 


Halina Kochalska, Open Finance
 

Newsletter WirtualneMedia.pl w Twojej skrzynce mailowej

Dołącz do dyskusji: Co się liczy w kredycie na dom

0 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiekz postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl