SzukajSzukaj
dołącz do nasFacebookGoogleLinkedinTwitter

Coraz trudniej negocjować cenę mieszkania

Zakres przeciętnych negocjacji cenowych przy sprzedaży mieszkań zawęził się w lipcu do rekordowo niskiego poziomu 2,5%. Złożył się na to niewielki spadek cen ofertowych w tym roku przy jednoczesnym wzroście cen transakcyjnych. Wynik może być sygnałem zbliżenia oczekiwań kupujących i sprzedających.

fot. Hossa

fot. Hossa

W lipcu przeciętne negocjacje cenowe kończyły się upustem na poziomie 2,5%. Co prawda są to dopiero wstępne wyniki, ale sugerują rekordowo niski zakres „targu”. Dotychczas średnia obniżka ceny wyjściowej przez sprzedających oscylowała w granicach od 3 do 5%. Średnia z ostatnich 18 miesięcy wynosi ok. 4%. Co ciekawe, wynik utrzymywał się na stabilnym poziomie w czasie kryzysu i – nie licząc najnowszych danych – nie zmienił się również w tym roku. Zakres negocjacji obrazuje przeciętną różnicę między ceną transakcyjną dla umów sprzedaży nieruchomości zawartych w lipcu a ceną ofertową dla tych samych lokali.

Zbliżenie oczekiwań kupujących i sprzedających

Zawężenie różnicy między tymi dwiema kategoriami, o ile potwierdzi się w kolejnych odczytach, może być sygnałem zbliżenia oczekiwań kupujących i sprzedających mieszkania. Można je tłumaczyć dwoma czynnikami. Z jednej strony sprzedający oferują mieszkania nieco taniej niż jeszcze na początku roku. Z drugiej natomiast wzrosła średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym. Taka sytuacja może być efektem różnic w podaży, ale też w pewnym stopniu wynikać z pogorszenia nastrojów sprzedających przy jednoczesnym wzroście optymizmu kupujących. Zawężenie różnicy może też być rezultatem wzrostu przeciętnej zdolności kredytowej Polaków na skutek liberalizacji warunków udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki, co nieco ogranicza potrzebę zbijania ceny.

 

Niewielka obniżka cen ofertowych na rynku wtórnym

Letnie przeceny, popularne na rynku pierwotnym, nie ominęły też mieszkań z drugiej ręki. W wybranych miastach sprzedający oferują obecnie nieruchomości w cenach niższych średnio o 1,5% względem poziomu z początku roku. W tym czasie największe obniżki zanotowano w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu. Natomiast w przypadku Warszawy i Krakowa średnie ceny ofertowe kosmetycznie wzrosły. Rynek wtórny pozostaje pod silną presją rynku pierwotnego, gdzie ceny w wielu wypadkach są porównywalne z cenami gotowych lokali o znacznie gorszym standardzie (np. wielka płyta). To ogranicza popyt na te drugie i zmusza sprzedających do obniżek cen.

 

Zmiana cen ofertowych na rynku wtórnym

Miasto

Cena ofertowa na rynku wtórnym

Różnica

Początek roku

Lipiec

Gdańsk

6 580 zł

6 509 zł

-1,1%

Gdynia

6 986 zł

7 005 zł

0,3%

Katowice

4 535 zł

4 356 zł

-4,0%

Kraków

8 204 zł

7 905 zł

-3,6%

Łódź

4 615 zł

4 557 zł

-1,3%

Poznań

6 246 zł

6 213 zł

-0,5%

Szczecin

4 955 zł

4 922 zł

-0,7%

Warszawa

9 361 zł

9 394 zł

0,3%

Wrocław

7 287 zł

7 102 zł

-2,5%

…i podwyżka transakcyjnych

Tymczasem ceny transakcyjne w największych miastach podniosły się od początku roku w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu przeciętnie o 1%. Jest to jedynie kosmetyczna zmiana. W pierwszym półroczu (danych za lipiec jeszcze nie ma) miesięczna inflacja wyniosła narastająco o 2%.

Nawet 27 tys. zł upustu

W ostatnim miesiącu skrajne wyniki negocjacji odchylały się znacznie od poziomu średniego. Najwyższa zanotowana obniżka wyniosła bowiem blisko 12%. Dwupokojowe mieszkanie w dobrym stanie w przedwojennej kamienicy w Poznaniu zostało wystawione do sprzedaży z ceną 198 tys. zł. Nabywcę znalazło jednak za cenę o 23 tys. zł niższą. Kolejnym przykładem może być wrocławskie dwupokojowe mieszkanie w stanie wymagającym remontu, które wystawione za cenę 272 tys. zł zostało sprzedane za 245 tys. zł. Tak znaczne obniżki są możliwe do uzyskania zazwyczaj jedynie wtedy, gdy sprzedający zmuszeni są upłynnić swój majątek szybko. Aby nabywca mógł skorzystać z takiej okazji, nie może finansować zakupu kredytem, ale musi posiadać wolną gotówkę.

W drodze targu cena może wzrosnąć

W lipcu zdarzyło się także kilka negocjacji, w efekcie których cena transakcyjna mieszkania wzrosła w stosunku do pierwotnie ustalonej w ofercie. Miało to miejsce na przykład w Warszawie na Żoliborzu w przypadku dwupokojowego mieszkania w kamienicy. W wyniku negocjacji cena ofertowa z poziomu 317 tys. zł została wywindowana na ponad 20 tys. zł więcej. W wyniku licytacji między kilkoma zainteresowanymi kupcami, za blisko 7 tys. zł więcej niż w ofercie, zostało sprzedane także dwupokojowe mieszkanie w Poznaniu, pierwotnie wystawione za 340 tys. zł. Do podwyżki w trakcie ustaleń może też dojść w związku z pozostawieniem w mieszkaniu dodatkowego wyposażenia.

Ustalając cenę zostaw bufor do niewielkiej negocjacji

Podczas ustalania ceny ofertowej trzeba przyjąć rozsądny bufor na negocjacje z kupującym. Przesadne zawyżenie ceny powstrzymuje potencjalnych chętnych przed sprawdzeniem oferty. Z danych Home Broker wynika, że 82% osób zainteresowanych nabyciem mieszkania, określa maksymalny budżet przed przystąpieniem do poszukiwań.

Jak więc ustalić cenę dla celu oferty sprzedaży mieszkania? Najszybszym sposobem jest oszacowanie poprzez porównanie cen podobnych nieruchomości oferowanych już na rynku. Szczególną uwagę należy tu zwrócić na takie czynniki jak lokalizacja, sąsiedztwo, standard budynku czy standard i usytuowanie lokalu w budynku. Kolejnym sposobem może być skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny lokalu w oparciu o różne parametry. Inna opcja to skorzystanie z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osoba z doświadczeniem na rynku powinna doradzić w kwestii zaplanowania całej strategii sprzedaży, w tym określenia ceny ofertowej.

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek

Home Broker

Newsletter WirtualneMedia.pl w Twojej skrzynce mailowej

Dołącz do dyskusji: Coraz trudniej negocjować cenę mieszkania

3 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiekz postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl
User
sliwka
ceny beda wysokie i koniec, nie ma sie co czarowac, ja juz znalazlam mieszkanie, tylko nie moge sie na zaden bank zdecydowac, moze ktos juz bral kredyt i ma cos do polecenia?
odpowiedź
User
Tom
Ja mialem taka sobie sytuacje jesli chodzi o zdolnosc, kilka bankow odeslalo mnie z kwitkiem ale w koncu w Getin dostalem, nie robili problemow. Oby wiecej takich bankow
odpowiedź
User
Miśka
"sliwka" napisał(a): ceny beda wysokie i koniec, nie ma sie co czarowac, ja juz znalazlam mieszkanie, tylko nie moge sie na zaden bank zdecydowac, moze ktos juz bral kredyt i ma cos do polecenia?


Nigdy ceny mieszkań nie spadną tak nisko, aby stać było na własne cztery kąty Polaka zarabiającego najniższą krajową. Co do banku to ja się w tych kredytach nie orientuję i nie chcę namieszać, natomiast mogę polecić [url=http://www.negocjator.warszawa.pl]negocjatora cen[/url], który i mnie sprawdził się świetnie i dzięki niemu kupiliśmy mieszkanie w Warszawie 20 proc. taniej:)
odpowiedź