SzukajSzukaj
dołącz do nas Facebook Google Linkedin Twitter

Jak zamienić duże mieszkanie na wysoką emeryturę

W Polsce wiele osób starszych mieszka w centrach miast w lokalach wartych kilkaset tysięcy złotych, a emerytura ledwie starcza im „do pierwszego”. Rozwiązaniem dla nich może być zamiana lokalu na dwa mniejsze i wynajmowanie jednego z ich. Miesięczny dochód z tego tytułu niejednokrotnie przewyższy zyski z dożywotniej renty lub odwróconego kredytu hipotecznego, a emeryt nie traci z tego tytułu prawa własności do swojego majątku.

Jak zamienić duże mieszkanie na wysoką emeryturę

Przeciętna emerytura wypłacona w styczniu opiewała na 1613,03 zł brutto. Nie dziwi więc fakt zainteresowania ze strony osób starszych różnymi sposobami, które mogą powiększyć te świadczenia. Jednym z rozwiązań może być skorzystanie z dożywotniej renty w zamian za oddanie prawa własności do mieszkania. Problem w tym, że statystyczny emeryt może liczyć w tym rozwiązaniu na otrzymanie 30 – 40% wartości swojego lokalu zachowując dożywotnie prawo do jego zajmowania. Cała usługa polega na tym, że osoba starsza przenosi własność mieszkania na firmę lub osobę, która zobowiązuje się do wypłacania dożywotniej renty. Obecnie działa na tym rynku kilka firm. W cuglach do wyścigu o starszych klientów czekają też banki. Rząd pracuje bowiem nad projektem ustawy o odwróconej hipotece. Zgodnie z szacunkami Home Broker takie rozwiązanie powinno oferować wyższe świadczenia niż w przypadku dożywotniej renty. W efekcie statystyczny emeryt może liczyć na otrzymanie ponad połowy wartości mieszkania. Oba przytoczone rozwiązania charakteryzuje jednak diametralna różnica. W przypadku odwróconej hipoteki własność mieszkania przenoszona będzie na bank dopiero po śmierci osoby otrzymującej rentę. W obecnie oferowanych na rynku rozwiązaniach całą transakcję rozpoczyna przeniesienie prawa do nieruchomości.

Emeryci mają w rękach wartościowe atuty

Pikanterii całej sprawie dodaje fakt, że emeryci mieszkają często w bardzo drogich lokalach. Koszty utrzymania mieszkania często jednak rujnują ich miesięczny budżet. Zgodnie z danymi GUS dla Warszawy najwięcej osób w wieku ponad 60 lat mieszka w najdroższych dzielnicach. W Śródmieściu stanowią oni ponad 30% wszystkich mieszkańców, a metr mieszkania jest tam najdroższy – sprzedający żądają przeciętnie ponad 12 tys. zł. Na drugim biegunie znajduje się Białołęka, gdzie zaledwie 9% osób ma już 60 wiosen. Cena ofertowa mieszkań używanych należy tam także do najniższych w stolicy - nieznacznie przekraczając 7 tys. zł za m kw. Niestety tak dokładne dane GUS o wieku mieszkańców poszczególnych dzielnic są dostępne jedynie dla Warszawy, ale lokalni doradcy Home Broker z Krakowa, Poznania czy Wrocławia potwierdzają, że w tych miastach osoby starsze także mieszkają częściej w centrum niż na obrzeżach.

Charakterystyka wiekowa ludności w dzielnicach Warszawy oraz ceny mieszkań używanych

Dzielnica

Średni wiek

Udział osób w wieku ponad 60 lat

Średnia cena ofertowa używanego mieszkania

Śródmieście

46,07

30,1%

12 240 zł

Żoliborz

44,51

29,3%

9 775 zł

Mokotów

44,19

28,5%

10 365 zł

Ochota

44,27

27,3%

9 748 zł

Wola

44,26

27,1%

9 161 zł

Bielany

43,59

27,0%

8 462 zł

Targówek

41,87

25,2%

7 546 zł

Praga Południe

42,63

23,9%

8 260 zł

Włochy

41,82

23,0%

7 943 zł

Wawer

40,23

21,1%

7 674 zł

Wilanów

39,40

20,6%

9 785 zł

Ursus

38,94

20,2%

7 585 zł

Praga Północ

40,46

19,9%

7 890 zł

Bemowo

39,53

18,8%

8 454 zł

Rembertów

39,80

18,7%

7 403 zł

Ursynów

39,08

16,7%

9 187 zł

Wesoła

37,13

15,6%

6 833 zł

Białołęka

33,75

9,0%

7 121 zł

Źródło: GUS, Home Broker

Rentier na swoim

Przyjmijmy więc, że emeryt mieszka w lokalu o powierzchni 100 m kw. w samym centrum miasta. Mieszkanie takie może więc być warte blisko 1,1 mln zł w Warszawie, 900 tys. zł w Krakowie, 800 tys. zł we Wrocławiu i ponad połowę tej kwoty w Łodzi i Katowicach. Posiadając tak potężny kapitał zamrożony w nieruchomości warto zastanowić się nad jego uwolnieniem i to niekoniecznie poprzez hipotekę odwróconą lub dożywotnią rentę. Te rozwiązania łączą się bowiem z przeniesieniem prawa własności do nieruchomości za część jego wartości. Alternatywą jest zamiana dużego mieszkania na kilka mniejszych i ich wynajęcie. Największym plusem jest tu to, że właściciel nie traci prawa do nieruchomości i w dalszym ciągu będzie nim mógł rozporządzać wedle swej woli – także po śmierci. Minusem jest natomiast konieczność przeprowadzki, a jak mówi powiedzenie „starych ludzi tak jak i starych drzew się nie przesadza”. Jak takie rozwiązanie wygląda na liczbach?

Po pierwsze sprzedaż dużego mieszkania i zakup o połowę mniejszego łączy się z kosztami transakcyjnymi, kosztami przeprowadzki i do tego każdy m kw. mniejszego lokalu jest przeciętnie droższy niż tego pierwotnego. Przyjąć więc należy, że zainwestować będzie można około 40% wartości dużego mieszkania. Ponadto rentowność netto wynajmu, a więc faktycznie trafiające do kieszeni właściciela pieniądze po uwzględnieniu podatku i okresu niewynajęcia lokalu, stanowią rocznie około 4% wartości nieruchomości. Gdyby więc osoba starsza sprzedała 100-metrowe mieszkanie w centrum i kupiła dla siebie lokal o połowę mniejszy, a resztę pieniędzy przeznaczyła na zakup lokalu lub lokali do wynajęcia, to miesięcznie mogłaby liczyć na rzeczywisty dochód na poziomie 1,5 tys. zł w Warszawie, 1,2 tys. zł w Krakowie, 1 tys. zł we Wrocławiu i ponad 0,5 tys. zł w Łodzi i Katowicach. Dla porównania dożywotnia renta dla kobiety w wieku 65 lat, która mieszka w lokalu o wartości 400 tys. zł wyniesie około 500 – 600 zł miesięcznie. Wyniki są więc zbliżone. Trzeba jednak zauważyć, że im osoba starsza, tym renta wyższa. Ponadto na wyższe świadczenia mogą liczyć mężczyźni ponieważ przeciętnie żyją oni krócej.

Zamiana dużego mieszkania na mniejsze alternatywą dla odwróconej hipoteki

Miasto

Dzielnica

Potencjalna wartość mieszkania o powierzchni 100 m kw. (w tys. zł)

Potencjalne miesięczne zyski "na rękę" z tytułu wynajmu*

Warszawa

Śródmieście

1 102

1 469 zł

Kraków

Stare Miasto

932

1 243 zł

Wrocław

Stare Miasto

787

1 049 zł

Gdańsk

Śródmieście

684

912 zł

Gdynia

Śródmieście

675

900 zł

Poznań

Centrum

604

805 zł

Łódź

Śródmieście

433

577 zł

Katowice

Zespół dzielnic śródmiejskich

389

518 zł

* Przy założeni zainwestowania 40% wartości 100-metrowego mieszkania w lokal lub lokale na wynajem i rentowności netto na poziomie 4%

Przystępne i tanie oferty

Decydując się na zakup mieszkania na wynajem trzeba zwrócić uwagę na to, aby było ono atrakcyjne na rynku. Szczególnie krótko na najemców czekają zazwyczaj małe lokale, w pożądanej lokalizacji i do tego o relatywnie niskim poziomie czynszu. Gdzie takie mieszkania znaleźć? W Warszawie najpopularniejsze wśród najemców jest Śródmieście. Na terenie tej dzielnicy za odnowioną kawalerkę o powierzchni 19 m kw. na trzecim piętrze w kamienicy trzeba zapłacić 219 tys. zł. W Krakowie natomiast można się zastanowić nad kawalerką o powierzchni 26 m kw. w przedwojennej kamienicy. Lokal znajduje się na terenie najbardziej popularnej wśród najemców dzielnicy Stare Miasto i kosztuje 220 tys. zł. W Łodzi natomiast dobrą lokalizacją dla mieszkania kupowanego na wynajem są Bałuty. Tam właśnie za niewiele ponad 100 tys. zł można kupić blisko 30-metrową kawalerkę w bloku z wielkiej płyty.

Przykłady tanich lokali w najpopularniejszych dzielnicach wśród najemców

Miasto

Dzielnica

Cena ofertowa

Pow. (w m kw.)

Rok budowy

Liczba pokoi

Piętro

Warszawa

Śródmieście

219 000 zł

19,1

1950

1

3

225 000 zł

20,4

1958

1

4

269 000 zł

27,0

1972

2

13

Kraków

Stare Miasto

135 000 zł

21,0

1930

1

1

220 000 zł

26,1

1906

1

3

260 000 zł

35,0

1900

2

parter

Poznań

Stare Miasto / Centrum

143 000 zł

22,0

1919

1

1

182 000 zł

28,0

1925

1

1

208 000 zł

32,0

1919

2

1

Wrocław

Krzyki

175 605 zł

25,5

2011

1

1

180 000 zł

27,0

2011

1

1

200 000 zł

24,9

1910

2

1

Gdańsk

Wrzeszcz

150 000 zł

20,7

1905

1

parter

159 000 zł

32,7

1933

1

2

209 000 zł

37,0

1928

2

2

Gdynia

Śródmieście

155 000 zł

18,0

1955

1

3

180 000 zł

33,1

1950

1

5

250 000 zł

44,0

1955

2

parter

Łódź

Bałuty

103 000 zł

27,0

1975

1

parter

105 000 zł

29,0

1970

1

1

130 000 zł

35,0

1956

2

1

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker

Newsletter WirtualneMedia.pl w Twojej skrzynce mailowej

Dołącz do dyskusji: Jak zamienić duże mieszkanie na wysoką emeryturę

1 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl
User
twój personalny bankier
Mamy tu doczynienia z taktykami stosowanymi przez banki w celu zamiany Polski w kraj zniewolony fiskalnie. A działa to w następujący sposób:

1. Młodzi ludzie potrzebują mieszkanie - bank wypłaca kredyt mieszkaniowy. Młodzi spłacają kredyt (z zyskami dla banku), podatki, utrzymanie, remonty za mieszkanie, którym się opiekują dla banku ale należeć będzie do nich jak wygrają na loterii przed upływem 15, 20 czy 30 lat.
Korzystniej jest wynajmować i grać w loterie - przynajmniej bank nie będzie nękał o spłaty a jak ktoś wygra na loterii to kupi mieszkanie lub dom na własność.
Najkorzystniej jest współzamieszkać z emerytowaną, samotną babcią, ciocią, sąsiadką i skorzystać z obszernego mieszkania lub domu (uregulować wszystkie zależności i należności prawnie aby nie było wątpliwości i obie strony miały komfort psychiczny).

2. Ludzie w średnim wieku - karty kredytowe, inwestycje na emerytury w 10 filarach i bez żadnych gwarancji i kredyt na lepszy, nowy samochód. Rozwiązanie - gotówka lub karta debetowa - wydaj pieniądze, które masz a nie które będziesz miał. Co zrobisz gdy nie będziesz miał? Inwestuj w obligacje emitowane przez państwo - niewielki zysk ale i niewielkie ryzyko. Złoto i kamienie szlachetne mogą być połączeniem przyjemnego z pożytecznym. Samochód nie jest inwestycją - jeśli myślisz o prestiżu, to jest to bardzo złudne. Wydaj te "prestiżowe" pieniądze na kosmetyczkę i ekologiczne jedzenie. Na nowym samochodzie tracisz minimum 40% wartości wyjeżdzając za drzwi salonu. Kup 2-3 letni używany samochód "z górnej półki" w dobrym stanie.

3. Emeryt ma mieszkanie lub dom, który jest jego własnością, ale emerytura za mała aby nadążyć z wszystkimi opłatami - uzależnić go od banku w zamian za marną pensyjkę. Rozwiązanie - zaoferuj wnukowi, prawnukowi, dziecku sąsiada zamieszkanie i partycypowanie w kosztach utrzymania (uregulować wszystkie zależności i należności prawnie aby nie było wątpliwości i obie strony miały komfort psychiczny). Bank ma problem z dotarciem do emeryta ponieważ przeciętny emeryt nie jest internautą - ale my powinniśmy ich uświadamiać.

Szanowni Państwo - banki nie są instytucjami charytatywnymi - muszą zarobić i to zarobić dużo. Obecne przemiany na świecie są związane z gwałtownym wzrostem znaczenia banków i wielkich korporacji. Jeszcze 10 lat temu małe, lokalne banki i unie kredytowe służyły społeczeństwu pożyczając pieniądze na niski procent i dając pracę lokalnym pracownikom. Dzisiaj banki są globalnymi molochami , które zarządzają naszym życiem - klasyfikują nas na podstawie historii kredytowej i wartości tego co posiadamy (czytaj: co jeszcze nam mogą zabrać). Nie dajmy się zwariować...
8 8
odpowiedź