Jeśli spojrzymy na popyt generowany przez gospodarkę cyfrową – tj. firmy sprzedające sprzęt komputerowy i oprogramowanie, świadczące usługi IT i prowadzące działalność w Internecie, np. przedsiębiorstwa zajmujące się handlem online czy portale rezerwacyjne – okazuje się, że w ciągu ostatnich trzech lat tzw. Wielka Szóstka niemieckich centrów biurowych dynamicznie się rozwinęła. W 2013 roku, wolumen zawartych transakcji najmu powierzchni biurowych wynosił 392.000 m², natomiast w 2015 roku aż 625.000 m² - wzrost o niemal 60%. "Jednak skala wzrostu znacznie się różniła w poszczególnych miastach", mówi Wolfgang Schneider, szef działu badań w BNP Paribas Real Estate w Niemczech. Wschodzącą gwiazdą jest Berlin. W 2013 roku, gospodarka cyfrowa odpowiadała za około 21% transakcji wynajmu powierzchni biurowej w stolicy Niemiec, natomiast udział w 2015 roku wynosił już ponad 39%. W liczbach bezwzględnych, wolumen wzrósł trzykrotnie z 81.500 m² do 244.000 m². Jednocześnie, Berlin zostawił Monachium, w przeszłości najważniejszą lokalizację, daleko w tyle. Stolica Bawarii jest przede wszystkim ośrodkiem wielkich gigantów oprogramowania oraz tradycyjnego sektora ICT, natomiast Berlin jest wybierany na lokalizację dla start-upów i gospodarki internetowej. Przy czym Monachium nadal pozostaje numerem 2 w kraju, z ponad 164.000 m2 wynajmowanej powierzchni biurowej przez firmy gospodarki cyfrowej w 2015 roku. Dla porównania, w innych miastach, zorientowane na przyszłość klastry przemysłowe odgrywają o wiele bardziej ograniczoną rolę, z wolumenem transakcji przekraczającym 50.000 m² tylko w latach, w których zawarto nowe, znaczące umowy wynajmu. W ujęciu bezwzględnym, szczególnie Kolonia ma dużo do nadrobienia.
Firmy gospodarki cyfrowej odpowiadają za wynajem jednego na każde sześć m² powierzchni biurowej
W ciągu sześciu lat od 2010 roku, średnio jeden na każde sześć metrów kwadratowych powierzchni biurowej w centrach biurowych Wielkiej Szóstki został wynajęty przez firmy działające w sektorze gospodarki cyfrowej. Jednakże, różne lokalizacje w różnym stopniu skorzystały na większym zainteresowaniu wynajmem. Tutaj również przoduje Berlin, gdzie gospodarka cyfrowa przyczyniła się do prawie jednej czwartej (24%) całkowitego obrotu. Szczególnie zauważalny jest dynamiczny rozwój widoczny w ostatnich kilku latach, z rekordowym udziałem w transakcjach najmu powierzchni biurowej na poziomie około 30% w 2015 roku. Stosunkowo wysoki odsetek został również zanotowany w Monachium - 20% i Dusseldorfie - 18%. Udział pozostałych miast wynosi znacznie poniżej średniej. We Frankfurcie, gospodarka cyfrowa odpowiada za 12% całego wolumenu transakcji najmu w ciągu ostatnich sześciu lat, podczas gdy w Hamburgu i Kolonii odsetek ten wynosi jedynie 11%. Szczególnie w tych miastach można było zaobserwować spore wahania w poszczególnych latach. Bardzo dobre wyniki, jak na przykład 18% osiągnięte przez Kolonię w 2015 roku, kontrastują z latami, w których udział był mniejszy niż 10%. Hamburg, na przykład, zanotował w 2015 udział na poziomie zaledwie 7%. Taka zmienność jest często spowodowana nieproporcjonalnie znaczącym wpływem pojedynczych, dużych transakcji.
Kolejną oznaką tego, że gospodarka cyfrowa posiada coraz większe znaczenie jest kierunek, w jakim ogólnie rozwijają się transakcje najmu powierzchni biurowych. W bardzo dobrym roku 2015, łączna wielkość wynajętej powierzchni biurowej w centrach Wielkiej Szóstki wzrosła o 21% w porównaniu do roku 2014, przy czym największy wzrost odnotowały te miasta, w których przedsiębiorstwa działające w sektorach gospodarki cyfrowej generowały wysokie udziały. Ranking szans rozwojowych w ujęciu z roku na rok wygrywa Düsseldorf z wynikiem +39%, następnie jest Berlin +34% i Monachium +24%. Nawet Kolonia, w której gospodarka cyfrowa odnotowała 18% wynik w 2015 roku, była w stanie zwiększyć odsetek transakcji najmu o 17%. W tyle pozostają takie miasta jak Frankfurt (+7%) czy Hamburg (+3%), gdzie stosunkowo niewielki udział przedsiębiorstw gospodarki cyfrowej wyraźnie ograniczył skalę zapotrzebowania.
Różne poziomy wzrostu od 2010 roku, Berlin z największym odsetkiem wynagrodzeń pracowników zatrudnionych w przedsiębiorstwach gospodarki cyfrowej
Średnia zmiana wolumenu wynajętej powierzchni biurowej w ujęciu z roku na rok była w ciągu ostatnich pięciu lat znacznie niższa w Hamburgu i we Frankfurcie, niż w innych miastach. We wszystkich analizowanych miastach obrót wzrósł o około 4% w skali roku; w Hamburgu wynosił tylko ok. 2%, podczas gdy w dzielnicy bankowej we Frankfurcie został odnotowany spadek na poziomie 3% w skali roku. Oznacza to, że niewielki wzrost transakcji wynajmu we Frankfurcie w ciągu ostatnich kilku lat jest spowodowany w znacznej części faktem, że udział sektora cyfrowego jest poniżej średniej w całym kraju. Kontrastuje to z Berlinem, gdzie udział wynajmu wzrósł o prawie 12% rocznie i Monachium (+7%), natomiast Düsseldorf i Kolonia (oba miasta: niecałe 6%) zajmują środkowe miejsca, ze wzrostem tuż ponad średniej wszystkich miast.
W międzymiastowym rankingu liczby osób zatrudnionych w gospodarce cyfrowej, Berlin przesunął się na pierwsze miejsce z blisko 59.000 pracowników w 2013 roku (nowsze dane nie są dostępne) wyprzedzając Monachium (niecałe 52.000). Niedaleko w tyle, z 47.000 pracowników, pozostaje Hamburg. Chociaż ogólna wielkość każdego miasta ułatwia obliczenie wynagrodzeń pracowników zatrudnionych w gospodarce cyfrowej, nie występuje tu prosta zależność. Dowodem na to jest fakt, że we Frankfurcie, Kolonii i Düsseldorfie - pomimo ich różnej wielkości – jest podobna liczba osób zatrudnionych w tym sektorze, która wynosi od 22.000 a 25.000. Stolica Niemiec przoduje nie tylko w zakresie wynagrodzeń pracowników zatrudnionych w przedsiębiorstwach gospodarki cyfrowej, ale również w zakresie dynamicznego tempa wzrostu liczby pracowników. W okresie 2008 - 2013, liczba osób zatrudnionych w gospodarce cyfrowej w Berlinie wzrosła o 44%. Na drugim miejscu była Kolonia +32%. Zaskakujące jest, że Monachium odnotowało spadek, z zatrudnieniem w przedsiębiorstwach gospodarki cyfrowej w 2013 roku o około 8% niższym niż w roku 2008.
Kolejnym dowodem na to, że Berlin stał się kolebką gospodarki cyfrowej jest liczba start-upów w tym segmencie rynku. W 2013 roku było ich 436. W Monachium zanotowano mniej niż połowę tej liczby, 208, jednak to wystarczyło, aby zająć drugie miejsce w kraju. We Frankfurcie (92) i Düsseldorfie (67), liczby były tylko dwucyfrowe.
Podsumowanie
"Z analizy wynika, że dzięki swojemu nowemu statusowi, gospodarka cyfrowa wywiera obecnie znaczący wpływ na popyt na lokale biurowe, a tym samym na liczbę transakcji najmu powierzchni biurowych. Wyraźnie widać, że największe miasta w kraju korzystają na tym w różnym stopniu. Zwycięzcą jest bez wątpienia Berlin, gdzie obecny rozwój będzie nie tylko kontynuowany, ale prawdopodobnie nabierze rozpędu. Według obliczeń Investitionsbank Berlin (Bank Inwestycyjny w Berlinie), istnieje duża szansa, że do 2030 roku w stolicy Niemiec powstanie około 270 tysięcy nowych miejsc pracy w tym segmencie rynku. Oznaczałoby to średnio 18.000 nowych pracowników rocznie. Przyjmując wartość 15 m² na jedno miejsce pracy, spowoduje to roczny wolumen transakcji najmu na poziomie około 270 tysięcy metrów kwadratowych. Widać również, że inne miasta - nawet jeśli wykorzystują zaletę jaką jest posiadanie klastra, jak np. Frankfurt, który został dzięki temu europejskim centrum finansowym - będą musiały zintensyfikować swoje wysiłki, jeśli chcą zagwarantować sobie miejsce w tej zorientowanej na przyszłość gałęzi gospodarki. Oznacza to, że będą musiały stworzyć najlepsze możliwe warunki ramowe dla start-upów", mówi Wolfgang Schneider.
dostarczył
infoWire.pl
