Przed miesiącem informowaliśmy o wzroście stawek najmu mieszkań i jednoczesnym napływie nowych ofert. Okres wakacyjny zwykle przynosi takie właśnie zmiany, ponieważ mieszkania opuszczone przez studentów trafiają wówczas na rynek.
W sierpniu napływ nowych ogłoszeń był już znacznie mniejszy. Nowych ofert najmu w każdym z siedmiu monitorowanych miast jest mniej niż w lipcu o ok. 20-30 proc. Jednak stawki utrzymały się na podniesionym poziomie, w czterech miastach nawet wzrosły. Przy jednoczesnym spadku cen transakcyjnych mieszkań zaowocowało to wzrostem rentowności najmu netto do 4,16 proc. z 4,10 proc. miesiąc wcześniej.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w sierpniu 2010 rok
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za sierpień; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z sierpnia obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
W porównaniu do lipca nie zaszły istotne zmiany w średniej ofercie oprocentowania depozytów bankowych. Za to – za sprawą inflacji na poziomie 2 proc. zanotowanej w lipcu – zanotowaliśmy spadek oprocentowania obligacji skarbowych i to aż o 30 pkt bazowych (25 pkt netto). Ponieważ już wcześniej przewaga rentowności obligacji skarbowych nad najmem była niewielka, obecnie to rentowność najmu daje najlepszą stopę zwrotu. O możliwości takiego scenariusza pisaliśmy w pierwszych miesiącach roku.
Trzeba przy tym zaznaczyć, że stawki podatkowe (8,5 proc. dla wynajmu mieszkań i 19 proc. od zysków kapitałowych) przyczyniają się istotnie do poprawy atrakcyjności inwestycji pod wynajem.
Oczywiście należy pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń wpływ mają nie brane tu pod uwagę czynniki takie jak okresy przestojów (dłuższe/krótsze niż zakładane przez nas 1,5 miesiąca rocznie), koszty remontów czy przede wszystkim zmiana wartości samego mieszkania.
Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich
*średnia dla 34 banków z 02.09.2010 r.; **oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest wyższe o 0,25 proc. Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.
Komentarz i prognoza
Obecny układ rentowności jest modelowy, ponieważ rentowność najmu powinna być wyższa niż obligacji, aby wynagrodzić inwestorom ponoszone ryzyko inwestycyjne. Jednak nie można zakładać, że stan ten utrzyma się długo.
Po pierwsze, okres żniw dla najemców mieszkań skończy się wraz z rozpoczęciem roku akademickiego i stawki mogą ponownie obniżyć się. Po drugie, rosnąca dostępność kredytów hipotecznych sprawia, że coraz więcej osób zainteresowanych jest zakupem mieszkań niż ich wynajmowaniem. Po trzecie, należy spodziewać się stopniowego wzrostu inflacji, który przyniesie wzrost oprocentowania obligacji skarbowych. Dopiero w dalszej perspektywie – podwyżek stóp procentowych – rentowność najmu może ponownie wzrosnąć. Nie oczekujemy odzwierciedlenia wyższych stóp procentowych w stawkach najmu wcześniej niż na wiosnę, a do tego czasu mogą one pozostać stabilne lub nieznacznie spadać.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance
