SzukajSzukaj
dołącz do nasFacebookGoogleLinkedinTwitter

Coraz mniej mieszkań spółdzielczych

W ciągu dwóch lat liczba mieszkań zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe zmalała o ponad 559 tys. Zmianom tym sprzyja łatwa procedura zamiany praw spółdzielczych w pełną własność do nieruchomości. Wciąż jednak członkowie efektywnie zarządzanych i rozwijających się spółdzielni mogą liczyć na obniżenie opłat eksploatacyjnych i możliwość zakupu taniego „M”.

Najnowsze dane GUS pokazują, że wciąż ponad 2 miliony mieszkań w Polsce (z około 13,5 mln nieruchomości mieszkaniowych) jest zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Nie znaczy to jednak, że aż tyle lokali wciąż pozostaje we władaniu osób posiadających spółdzielcze prawa do mieszkań, które nie zostały jeszcze przekształcone w pełną własność. Jak bowiem wynika z danych GUS aż ponad 1,2 mln mieszkań pozostających w zarządzie spółdzielni są przedmiotem odrębnej własności osób fizycznych. 

Dwa prawa spółdzielcze

Prawo spółdzielcze do lokalu może mieć dwojakiego rodzaju formę. Jedną z nich jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zwane potocznie „własnościowym” lub „spółdzielczym hipotecznym”). Drugim rozwiązaniem jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (zwane po prostu „lokatorskim”). Choć nazwy obu tych praw różnią się zaledwie jednym słowem, to ich posiadacze mają diametralnie różne prawa do nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo jest prawem znacznie mocniejszym. W takim przypadku można dla nieruchomości otworzyć księgę wieczystą, można je obciążyć hipoteką, sprzedać czy dziedziczyć. Jest to więc prawo bardzo zbliżone do pełnej własności. Ale uwaga! Prawo własności do mieszkania przysługuje w takiej sytuacji spółdzielni. Dopiero przekształcenie prawa spółdzielczego własnościowego we własność zmienia ten stan rzeczy. Znacznie słabsze prawo do nieruchomości mają natomiast osoby ze spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania. Prawa tego nie mogą sprzedać, nie przechodzi ono na spadkobierców, a lokator nie może dla zajmowanej nieruchomości otworzyć księgi wieczystej i zabezpieczyć na niej kredytu. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypomina więc zwykły najem.

Coraz mniej mieszkań spółdzielczych

W sytuacji sprzyjającej przekształceniom praw spółdzielczych w pełną własność zasoby pozostające w zarządzie spółdzielni sukcesywnie się kurczą. Zgodnie z danymi GUS jeszcze dwa lata temu spółdzielnie zarządzały aż 2,6 milionami lokali. Powstaje więc naturalne pytanie czy spółdzielnie mieszkaniowe gorzej zarządzają nieruchomościami niż wspólnoty mieszkaniowe? Zdania w tym względzie są podzielone. Znaleźć można bowiem zarówno przykłady efektywnego, jak i nieudolnego zarządu, zarówno w przypadku spółdzielni, jak i wspólnot mieszkaniowych. Pomocne w rozstrzygnięciu tej kwestii może być porównanie średnich kosztów eksploatacyjnych, jakie ponoszą właściciele w spółdzielniach i wspólnotach. Niestety najświeższe dane GUS w tym zakresie dotyczą 2010 roku. Uaktualnić je można jednak korzystając z danych o dynamice wzrostu cen związanych z utrzymaniem mieszkania (element inflacji). 

W spółdzielni taniej z licznikami

Ile więc musi dziś płacić za 50-metrowe mieszkanie w budynku bez windy dwuosobowe gospodarstwo domowe, jeśli posiada podzielniki ciepła i liczniki wody? Gdyby przyjąć, że jedna osoba zużywa miesięcznie 4 metry sześcienne wody (w tym jeden ciepłej) we wspólnocie koszt miesięczny można oszacować na 390,4 zł, a w spółdzielni 384 zł. W tym przypadku niższe byłyby więc koszty w spółdzielni mieszkaniowej. Gdyby w takim samym mieszkaniu były zameldowane cztery osoby, co miesiąc na rachunek spółdzielni modelowa rodzina musiałaby płacić przeciętnie 487,1 zł, a wspólnoty niewiele więcej - 496,5 zł.

Porównanie kosztów utrzymania nieruchomości w spółdzielni i wspólnocie (zainstalowane liczniki wody i podzielniki ciepła)

Elementy miesięcznych kosztów

Przeciętne koszty utrzymania mieszkania 50-metrowego

dwuosobowe gospodarstwo domowe

czteroosobowe gospodarstwo domowe

spółdzielnia mieszkaniowa

wspólnota mieszkaniowa

spółdzielnia mieszkaniowa

wspólnota mieszkaniowa

Opłata eksploatacyjna

144,91 zł

118,16 zł

144,91 zł

118,16 zł

Centralne ogrzewanie

136,00 zł

166,09 zł

136,00 zł

166,09 zł

Woda i kanalizacja

86,28 zł

89,40 zł

172,56 zł

178,80 zł

Wywóz odpadów

16,81 zł

16,72 zł

33,62 zł

33,44 zł

Suma

384,00 zł

390,37 zł

487,09 zł

496,49 zł

Źródło: Opracowanie Home Broker na podstawie danych GUS

… a we wspólnocie bez

Zupełnie inaczej sytuacja wyglądałaby, gdyby we wspomnianym 50-metrowym mieszkaniu nie byłyby zainstalowane podzielniki ciepła i liczniki wody. Wtedy opłaty za wodę i ogrzewanie rozlicza się np. w zależności od liczby zameldowanych w mieszkaniu osób lub metrażu lokalu. Takie podejście powoduje, że często media są używane w sposób mniej racjonalny, a w efekcie mieszkańcy płacą więcej. W tym przypadku, przeciętnie wyższe koszty bardziej dotknęłyby rodziny mieszkające w nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnie mieszkaniowe, niż wspólnoty. W omawianym przypadku statystyczne dwuosobowe gospodarstwo domowe, mieszkające w 50-metrowym lokalu bez liczników wody i podzielników ciepła, musiałoby do kasy spółdzielni odprowadzać miesięcznie aż 566,2 zł, podczas gdy mieszkając we wspólnocie obciążane byłoby kwotą na poziomie 476,2 zł. Różnica na korzyść wspólnoty byłaby jeszcze bardziej widoczna gdyby zmienić dwuosobowy model rodziny na czteroosobowy. Wtedy miesięczny koszt utrzymania mieszkania wyniósłby w spółdzielni aż 826,9 zł, a we wspólnocie tylko 648,1 zł.

Porównanie kosztów utrzymania nieruchomości w spółdzielni i wspólnocie (bez liczników wody i podzielników ciepła)

Elementy miesięcznych kosztów

Przeciętne koszty utrzymania mieszkania 50-metrowego

dwuosobowe gospodarstwo domowe

czteroosobowe gospodarstwo domowe

spółdzielnia mieszkaniowa

wspólnota mieszkaniowa

spółdzielnia mieszkaniowa

wspólnota mieszkaniowa

Opłata eksploatacyjna

144,91 zł

118,16 zł

144,91 zł

118,16 zł

Centralne ogrzewanie

160,52 zł

186,16 zł

160,52 zł

186,16 zł

Woda i kanalizacja

243,92 zł

155,15 zł

487,85 zł

310,29 zł

Wywóz odpadów

16,81 zł

16,72 zł

33,62 zł

33,44 zł

Suma

566,16 zł

476,19 zł

826,90 zł

648,05 zł

Źródło: Opracowanie Home Broker na podstawie danych GUS

… ale za członkowstwo dostaje się zniżkę

Nawet jednak w takim przypadku nie można zapomnieć o fakcie, że członkowie spółdzielni mieszkaniowych mogą liczyć na obniżkę kosztów eksploatacyjnych. Dzieje się tak dlatego, że spółdzielnie posiadają często majątek w postaci np. lokali użytkowych, z których wynajmu osiągają przychody. Do tych mają natomiast prawo członkowie spółdzielni. W efekcie, w przypadku przeciętnego mieszkania dwupokojowego o powierzchni 50 m kw., członkowie spółdzielni z Krakowa, Poznania, Trójmiasta, Warszawy i Wrocławia mogą liczyć na miesięczny czynsz niższy o 87 groszy w przeliczeniu na metr lokalu niż osoby niebędące członkami spółdzielni (np. posiadający prawo własności lokalu, którzy zrzekli się członkowstwa) – wskazują dane Home Broker. Gdyby modelowa rodzina mieszkała na terenie jednej ze stołecznych spółdzielni, mogłaby liczyć na czynsz niższy średnio o 1,34 zł miesięcznie w przeliczeniu na metr. Trzeba jednak pamiętać, że członkostwo w spółdzielni jest odpłatne. Koszt jest bardzo zróżnicowany i wynosi od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych. Opłatę ponosi się jednorazowo. W przypadku rezygnacji z członkostwa tylko część tej kwoty jest zwracana.

Koszty i profity z członkowstwa w spółdzielni mieszkaniowej w wybranych miastach

Miasto

Średnia opłata za członkostwo

Obniżka czynszu

łącznie

w tym udział:

Kraków

736 zł

455 zł

0,29 zł

Poznań

512 zł

319 zł

0,79 zł

Trójmiasto

757 zł

494 zł

0,77 zł

Warszawa

1 073 zł

718 zł

1,34 zł

Wrocław

560 zł

311 zł

0,42 zł

Średnia ważona

779 zł

502 zł

0,87 zł

Źródło: badanie Home Broker

Odpowiedzialność za długi spółdzielni tylko do wysokości udziału?

Oprócz obniżki czynszu członkowie spółdzielni mają także prawo do czynnego uczestnictwa w walnych zgromadzeniach (mogą na przykład wybierać władze spółdzielni, a także znaleźć się w ich składzie). Wraz z przedstawionymi uprawnieniami idzie także odpowiedzialność. Gdyby na przykład spółdzielnia miała problemy finansowe i doszło do jej upadłości, przepadłby wpłacony przez członka udział.

Problemy finansowe spółdzielni mogą też dotknąć mieszkańców w inny sposób. Przykładowo, jeśli przestałaby ona regulować swoje zobowiązania wobec dostawców mediów, pojawiłyby się przerwy w ich dostarczaniu. O takie niebezpieczeństwo otarło się ponad 4 tys. rodzin mieszkających w jednej ze stołecznych spółdzielni działających na Ursynowie. Całkiem niedawno uporała się ona z długiem wysokości około 30 milionów złotych. Powstał on i narastał w wyniku wieloletniego sporu między spółdzielnią i firmą wynajętą do budowy jednej z inwestycji. Pieniądze na spłatę długów znalazły się dopiero po sprzedaży dwóch działek należących do spółdzielni. Wcześniej zbierał je komornik, na którego konto członkowie spółdzielni wpłacali czynsze. W efekcie pieniądze z czynszów nie trafiały na konta spółdzielni, co skutkowało opóźnieniami w zapłacie za media. 

Spółdzielnia może sprzedawać tańsze mieszkania

Na koniec warto zauważyć, że w rozbudowujących się spółdzielniach ich członkowie mogą kupić mieszkanie finansując jedynie koszty budowy, a więc relatywnie tanio. Trzeba jednak pamiętać, że zakup mieszkania od spółdzielni nie jest w pełni wolny od ryzyka. W związku z tym, że nowi nabywcy – członkowie spółdzielni – pokrywają faktyczne koszty budowy mieszkań, są też narażeni na zmianę wstępnie umówionej ceny nieruchomości. Dopiero po ostatecznym rozliczeniu kosztów wiedzą bowiem, ile zapłacą za mieszkanie, co w przypadku mieszkań kupowanych od dewelopera jest nie do pomyślenia. Poza tym aktywność budowlana spółdzielni jest niewielka, a więc i z takich okazji mogą skorzystać nieliczni. Zgodnie z najnowszymi danymi GUS w okresie od stycznia do października br. wydane zostały pozwolenia na budowę 141,4 tys. mieszkań. Spółdzielnie w tej liczbie miały skromny udział na poziomie niecałych 1,7 tys. pozwoleń.



Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

Newsletter WirtualneMedia.pl w Twojej skrzynce mailowej

Dołącz do dyskusji: Coraz mniej mieszkań spółdzielczych

0 komentarze
Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu. Wirtualnemedia.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Jeżeli którykolwiekz postów na forum łamie dobre obyczaje, zawiadom nas o tym redakcja@wirtualnemedia.pl